优秀商业公司运营模式研究(晓美整理)

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1、空港物流加工区项目招商运营相关问题一：优秀商业运营模式浅究（一）、万达模式（二）、华润万象城（三）、中粮西单MOLL二、成功商业地产总结三：空港项目建议一：优秀商业运营模式浅究（一）万达模式研究：1、万达发展万达口前在全国40多个城市投资项目，已开业19个万达广场，在建12个，明确的项目储备9个。已经建成的持有的收租物业面积合计达300万平方米，其小建成商业面积为261.8万平方米，建成五星级酒丿占而积为26万平方米，写字楼近20万平方米。在集团支柱产业构成中，高级酒丿占、文化产业、连锁百货均为围绕核心产业商业地产的配套产业。同时,影院和白货在未来长期发展定位上，愈加明确。到目前为止，万达商

2、业已衍生到第三代产品：如卜图：»4,万达三代产品定位第代第二代禺三代•…纯曲业纯商业■畅£自字役、住宅选址■心勵■黄金地段核心曲圈黄金地段"市副中心、尘世的开发区及CBD规楼5万册15万E40—80万耐业态购物功能组存购密功删合24卜时不夜城+集成功能绍合主力恋家超市+家业+影院超市+建材仪电+影院百板+绘市+*电+芟直*帐屁建觀形态粗合式综台体.盒幵街区+离层的组台长沙、痢昌、青岛沈阳、天津宁波、心叭北京、戚都2、万达地产特点：资源订单模式——整合土地资源、商户资源效果1：招商前置，不仅解决了开业压力，同时将招商成效转变为产业链上游竞争优势。效果2：“订单模式”的“做对程序”，成为万达商业

3、模式的核心么一。招商“国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“力达口主商业产业”效杲1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力效杲2：有效支持开业，缩短商业孵化期销售只租不售——购物中心必须销售——住宅、部分写字楼、社区商铺效果1：只租不售部分，整休经营，增强商业的吸引力效果2：第三代产品的销售部分相对前两代显著增加，解决资金链问题效果3：核心位置、城市综合体，销售部分成本低、利润高商业运营自主招商、商业运营团队，对后期业态调整形成较大支持3、订单模式解析万达的“订单模式”一直为业界所称道，万达“订单模式”中的国际和国内品牌，对其商业资源平台发挥看核心的作用。①联合发展：也叫共

4、同选址。即力-达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展I办议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。与万达签约的丄力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论力达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。②平均租金：不再就单个项H的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。③先租后建：招商在前，建设在后，或者叫“做对程序”。招商在前的原I大I是：招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一•起，才能满足

5、一站式购物的需求，同时提高所有商家的效益。主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。可以降低风险。由于万达广场在开工前,人部分商业而积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的第91天起开始计租，因此和•户不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。④技术对接：也叫共同设计。首先山战略合作伙伴提出需求——要多大的而积、高度、出入口、交通体系等，再

6、+

7、万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定Z后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要A作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面枳完全被租金所

8、覆盖，没有无效而积。4、万达“订单地产”选择战略合作伙伴有三个标准：①具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业。②社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业。③国内相关行业的前三名。具有战略合作关系的商家：沃尔玛、家乐福、欧倍德、百女居、肯德基、必胜幺、百脑汇、吉盛伟邦、国美电器、一兆韦德、神采飞扬、运动100、大歌星KTV、百盛购物广场、灿坤3C数码广场、红星一美凯龙国际家居广场、新加坡人食代美食广场……5、万达第三代产品业态组合：1）集约建筑群打造城市地标2）物业形态纽合丰富3）万达城市综合体具有如卜-特征：①中央商务区：集酒店、写字楼等商务物业于-•体；②中央居住区：特制一个城市中心地段

9、的居住物业；③中央商业区：大型商业体量，多种商业业态形成城市商业屮央；④中央娱乐区：影城、电玩、KTV、美食广场等成为娱乐屮心。4）大量自持物业5）商业业态齐全6）百货、酒店的核心作用7）综合体：不可复制的地段、交通、未来潜力，丰富的业态组合和经营形成了城市繁华的商业中心。8）拥有高使用率6、万达的自持/销售比例、租售组合模式为：第一代产品的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商铺。第二代产品大体量商