康桥商业项目市场定位简报(修改

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1、绿洲康桥商业市场定位简报2010年6月30日1上海恒昇经纪有限公司一、项目背景二、项目SWOT分析三、项目竞品分析四、销售计划五、业态定位六、效益测算分析项目背景由于本公司的工作时间安排对该项目做了初步的调研工作项目位置浦东新区9.8公里虹桥机场康桥镇浦东机场ABC地块位置距6号地铁线华夏西路站7公里项目资源详情26.5公里26.5公里距康桥镇中心3公里交通情况：距离浦东国际机场车程约26.5公里，虹桥机场车程约26.5公里，距离浦东新区车程约9.8公里，而距离康桥镇中心为主车程约3公里，交通十分便捷，陆路有沪南公路、周南公路、浦川路、城市外环线环绕。通过外环线相连接而与沪宁、沪

2、杭、沪嘉高速公路和318、312等国道相接。另外，东西两侧的浦东国际机场，虹桥机场是重要的国际、国内航空枢钮，为中外客商投资置业提供了一方极为理想的风水宝地。项目位于浦东新区康桥镇中心北侧A20公路北面，康桥路与御秀路交界路口两侧。项目位置：经济情况：2001年至2008年，全镇累计实现增加值153亿元、工业总产值690亿元、税收42.7亿元，年均增幅分别为23.2%、21.5%和35.2%。2009年，全镇上下按照“发展、管理、创建”的工作要求，齐心协力、攻坚克难，积极应对国际金融危机所带来的不良影响，狠抓各项工作的贯彻和落实，全镇的经济和社会各项事业有了新的发展，共实现工业总

3、产值153.2亿元、税收收入12.82亿元，完成固定资产投资9.9亿元。人口结构：康桥镇位于浦东新区腹地，地处城市外环线浦东段的两侧，北与北蔡镇毗邻，南与周浦镇接壤，东与张江镇相接，西与三林镇相邻，是上海市级重要工业园区——浦东康桥工业区的所在地。现在的康桥镇是2000年7月由原康桥镇、横沔镇建制撤销后建立起来的，全镇总面积41.25平方公里；至2009年10月，户籍人口53308人，常住人口176713人。全镇下辖12个行政村、18个居委会。项目周边商业情况：根据调查周边的商铺销售价格应在33000元/平方米、租金水平为1.5元/天/平方米左右，本项目位置为康桥镇的北面距镇中心

4、有一定距离，而比镇中心更靠近浦东新区中心区域，在位置上具有一定的优势。项目名称项目位置物业类型建筑面积销售均格租金价格物业管理费博览汇广场浦东区浦东新区花木路1088号住宅底商14㎡-1000㎡30000元/㎡5.50元/㎡1.8元/㎡·月金色城市浦东区浦东新区御桥路1968号住宅底商470㎡-1000㎡25000元/㎡1.7元/㎡1.65元/㎡·月上海地杰国际城浦东区浦东新区御桥路1978弄社区商铺470㎡-500㎡25000元/㎡1.8元/㎡1.65元/㎡·月大华·锦绣华城浦东区浦东新区成山路锦尊路住宅底商30000元/㎡1.8元/㎡2.2元/㎡·月锦绣东大街浦东区锦安东路6

5、9号住宅底商53㎡-414㎡41000元/㎡1.9元/㎡3.50元/㎡·月A地块基本参数总用地面积1628.9㎡总建筑面积4690.8㎡计入容积率面积4618.4㎡其中一层建筑面积1628.9㎡二层建筑面积1628.9㎡三层建筑面积1360.6㎡建筑高度13.2M项目地块概况本项目商业建筑面积约1.3万平方米，分为三块土地分别面积为：A地块4618平方米、B地块2986平方米、C地块4169平方米。ABCB地块基本参数总用地面积1405.0㎡总建筑面积3178.0㎡计入容积率面积2986.7㎡其中一层建筑面积1405.0㎡二层建筑面积1200㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0

6、MC地块基本参数总用地面积1946.7㎡总建筑面积4373.4㎡计入容积率面积4169.5㎡其中一层建筑面积1946.7㎡二层建筑面积1853.7㎡三层建筑面积480㎡建筑高度13.0M项目地块SWOT分析一、项目优势分析（STRENGTH)二、项目劣势分析（WEAKNESS)交通方便、距浦东国际机场近项目西侧居住小区多，消费人群多与康桥镇中心相比更靠近浦东新区周边消费档次较低西侧有模具公司对本项目的商业档次与环境有一定的影响东侧较为空旷商业气氛不浓，档次较低周边商业类型较为凌乱，消费人气不足三、项目机会分析（OPPORTUNITY)四、项目威胁分析（THREATENESS)没有

7、完善的商业体系打造区域内的主题商业，集聚人气周边生活配套相对缺乏周边商业气氛淡，消费力不强未形成消费聚集点的观念区域发展在起步阶段项目的机会点与威胁点其实是相辅相成的，项目的成功要靠企划包装与推广思路的明确及正确性和商业定位的准确性是不可分开的。项目业态初步定位方向ABC数码电器城餐饮业休闲娱乐定位方向是根据现有的商家资源与原有的定位经验对该项目的业态做了初步的定位方向,将定位为区域内第一家数码电器主题商业，集聚人气，配有餐饮及娱乐的生活配套设施，满足周边居住小区的生活配套设施形