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1、抗性分析及底价建议抗性分析一、漳平房地产开发明显过热据漳平市建委娄媚统计”目前漳平可售住宅存量房套数（含已规划套数）达两万余套。且保障性住房开发量迅速增加,单单城北新汽车站附近（天守楼盘附近）经济适用房开发面积就已达到40万研，该项目地点及价位优势将对本案主要客户群一首次置业客户造成较大;中击。而在第六次人口普查，漳平全市人口仅24.6万人，较上次普查28.08万人口有明显回落。按以上数据来看，消费人口与开发量配比严重失衡，未来形式不容乐观。二、本案目标客户群存在局限性本案因地处漳平市城郊，项目及周边配套暂时不全，难以吸引城区客户及二次置业客户，据本案以往来访、成交数据已可印证
2、。并且因位置的特殊性,本案主要客户仅为北片乡镇客户，几乎没有南片乡镇客户在本案置业。使本案目标客户群受较大局限性。三、二手房源分流客户本案自2009年元月第一期开盘至今已销售大量房源，不少房源已在二手市场上市出售,单和信公司大景城二手出售房源已近百套，本量庞大。近期本案二手房源成交价在2500-2800元/册之间，且多为A区的多层现房出售，产品及售价方面与本案在售房源有较大差距,对还在售房源量较大的本案来说限制本案销售均价上扬和房源去化速度。四、受市场大环境影响，客户严重缩水受全球金融危机影响”老百姓在投资方面更为谨慎/」心,尤其房地产在国家及银行调控下更使客户加重观望心态，使
3、本案目标客户严重缩水。较本案前期投资客比例有较大差距。五、双永高速开通,削弱本案交通优势随着双永高速公路的开通，大大提升溪南、象湖客户进城便利性。但高速出入口设置在漳平城北西园区域，高速的开通只是提升了城北区域楼盘交通优势及区域高度，削弱了本案交通便利性及客户心目地位。六、竞争对手众多,分流目标客户本案位处漳平楼盘集中的区域，周边竞争楼盘有:香樟美地、钟利二期、宏盛城上城、胡华丽都、凯源锦绣名城、亿强花园;各楼盘与本案对比各有其优劣，但目标客户群高度相似,造成本案目标客户分流。近期，在漳平房地产去化速度缓慢的大环境下。各楼盘纷纷打岀促销降价政策，且降价幅度有进一步下降的趋势。使
4、客户观望心态加重。香樟美地一交5000抵］万宏盛城上城一送20年物业凯华丽都——3188元/nV起九龙桂冠——95折闽西南商贸城交1万抵6万总结：据上述情况汇总分析”漳平房地产供需配比严重畸形”未来形式不容乐观。尤其在本案存量房体量较大的现状下,应在产品开缘上拔高,在售价方面走低价路线，以提升本案实际性价比。用快速去化的方式回笼资金,实现价值最大化。不宜因售价过高造成销售战线过长。存量房概况分析项目总房源A地块478套，面积39553平方米，未售181套，未售面积15064.29平方米。项目总房源B地块665套，面R54094.07平方米，未售280套未售面积20256.26平
5、方米。其中A地块A18#未开盘可售套数126套zA17#已经开盘，但销售情况不理想90套房源画47套未售。A17#情况分析：1、公摊率为24.4%在漳平电梯房中是非常高的，客户抵抗心里较大；2、9层以下（含9楼）房源仅剩口套，其中8套是57平方米的单身公寓，单身公寓为投资性房，而我们楼盘的需求群体大部分是刚需客户,并且当前国家宏观调控对房地产一再控制投资前景不明,投资型客户处于摇摆状态z岀手较为谨慎；3、9楼以上全部未售,电梯房楼层越高价格越高，总价远远超出客户的预期。目前市场客户对于电梯房的认知程度不强,导致电梯房高层去化较为困难。A地块其他剩余房源4套情况分析1、4套都是顶
6、楼房源，消费客群对于顶楼认知为上下路途不方便等一系列不良影响；2、4套顶楼都是楼中楼，面积较大，都在160平方米以上3.总价高，均超过40万，去化相当困难。B区情况分析:未售房源未售套数面积类型类别B10#381,106多层B11#11124小高层B13#31124小高层B16#50124小高层1、B10#剩下的3套都是顶楼2、B11.13.16#为电梯房，客户群体对电梯房认知程度不高，124面积较大,总价均超过40万”给客户感觉门槛太高，有很大抗性。3、B11#成交均价2599（元加）,B13#成交均价3201（元/nf）zB16#成交均价3193（元加）。考虑到已成交的大部
7、分为较好楼层，后期销售价格恐怕难以维持目前均价。B区18#19#楼情况分析大景城阳光景苑B19#楼价格表（10月1H）房号面积VIP单价市场单价VIP总价市场总价10580.953078.9333262492402692403067&633131.64338624624126624140281.263129.88337625433427433440381.263129.88337625433427433440678.773132.10338624671526671560186.052913.
