策划方案11--王瑞芹

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1、一、产品规划1.产品定位⑴.品质定位根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位高端品牌社区。⑵.形象定位%1文化宅苑一一针对富裕阶层，利用其对“权利、文化”的特姝情结，满足其“与官亲近、附庸风雅”的心理需求。%1政务别苑一一针对公务人员，“新政务中心的后花园”，形彖正面、高贵，又不失浪漫主意情调。%1都市花园一一针对工薪阶层，迎合普通民众的“趋同、攀高”心理，糅合现代、时尚元素，营造都市、花园的新生活空间，为其带來强烈的“自豪感、满足感和归属感”。2.社区生活理念：“贵胄、阳光、自然、法式风情”二、卖点梳理1、户型卖点概要1）四层、法式、别墅级

2、2）景观•仅有26%的建筑密度，超大绿地率和绿化率。拥有超过18000平方米的集屮绿地•小区采用……景观设计，流觞曲水，真正的掬水庭院，花园式别墅品质。缓慢的山坡，恬静的田园风光，身处山山水水的美景，流水凉凉，鸟语花香，尽情展现都市幽闲生活风采。•蓝钻庄园是临沂少有4层洋房。一楼赠送超大立体式庭院，二楼、三楼赠送露台、阳台，四楼赠送空中庭院。让每户都尽情享冇自然的气息。3）户型•不浪费空间、充分利用；•各个房间合理最佳尺寸•一楼赠送立体式庭院（坡景，有起坡），二楼、三楼大型全景購台，四楼是复式（大型顶层花园），客厅釆用挑空式，大空间尽显大气、豪华。•地下室是

3、2.3米位于地上，充足采光•车库和车位配套——买车库送车位4）使用率•全明方正户型设计，最大限度使用户内空间，不浪费一尺一寸。•户外庭院及空中庭院、露台不占用建筑空间，全方位亲近自然,接触阳光。5）高层赠书房（阳台式）120平东户；中户85平，小户型但南北通透；6）洋房层配有半明式车库及车位，四层为复式，顶层为大主卧,舒适性宽敞型，另送100平左右大露台；7）160平房间有储藏室和红酒室，餐采用双向出入的错层设计，可不经过客厅，保证私密性。8）户型卖点•安全性要求。保证居住者的人身安全，露台高密栏杆设计及封闭式阳台，满足防盗安全和防火安全的基本要求。建筑材料

4、良好的防火、隔音效果的装饰材料等。•私密性要求。私密性的要求产生于人们生活中的私密性活动。住宅设计中注意隔音、避免户间的“对视”等，保障每户的私密性要求。•灵活性要求。住宅内部的分割考虑了灵活性，如家庭的收入变化、成员变化、品位变化，英至于职业变化等，对住宅室内环境产生新的要求，所以在住宅的空间组合、设施的布置等方面更注重了灵活性，即房间用途变化、房间分割变化、房间布置变化等。•舒适性要求。随着人们物质生活的不断提高，舒适性要求的标准也会不断发展变化。口前，舒适性标准主要体现在室内的使用空间合理等方而。2、90平左右户型•经典二、三居，实用性极强；•动静分区

5、，南北通透；•全明设计，卫生间设窗通风；•各主要功能区空间开间合理，均好性强；•隐形飘窗设计，增加实际使用面积；•北侧有生活阳台，上下水，解决洗衣、晾衣问题，不影响南侧阳台的采光、取景；3、140平左右，舒适三居•动静分区，活动室远离卧室，互不干扰，卧室私密性极强；•主、次卧套房设计，拥有独立卫生间、衣帽间，舒适度高；•大开间客厅，舒适宽敞，采光观景极佳；•赠送大而积需台，满足引绿入户的要求，美化居住环境；•飘窗设计，增加实际使用面积；•北侧有生活阳台，上下水，解决洗衣、晾衣问题，不影响南侧阳台的采光、取景；4、160平左右•高舒适度设计；•入户玄关设计，将

6、储物处与影舉墙合二为一，解决收纳衣帽鞋的问题的同时保证了私密性。•南北通透，实现对流通风；•客厅与餐厅南北分置，均为大开间设计，视觉统一，开敞通透；•动静分区，主次卧分区，保证卧室系统各自独立、私密；•主次卧均采用套房设计，拥冇独立卫生间、衣帽间；•主卧的书房套间，可分可合，书房可作为单独卧室或客房使用；5、外部卖点：1）社区品质•每户配置了智能门禁、高速宽频网络、可视对讲系统、煤气泄漏报警、小区一卡通管理系统等。•以及红外线防盗、闭路屯视监控和自动运程抄表系统。•小区配有背景音乐系统•区内的所冇景点的水质也按照泳池用水的洁净标准。2）配套设施•医院：西与南

7、坊区中医院相隔不到500米；•学校：本案自建1200平方米高品质幼儿园，南坊中心幼儿园、南坊社区屮心幼儿园、歌林幼儿园、南坊古城小学、岔河小学、临沂第十六中学、第十七中学、临沂一中、南坊二中、临沂广播电视大学；•政府机构：四邻南坊区政府办公大楼，临沂税务南坊分局，东邻临沂市质监局；•银行：北有兰山农行南坊支行；东邻临商银行金升分行；•农贸：南：金颐农贸市场、九州超市，徳广超市、兴源超市、千惠超市;•企业：东邻临沂市供电公司办公楼，与华东金屈城隔路相望；3）交通卖点•紧邻沂蒙路和青年路两大主干道，与北城汽车站相距不到500米•8路、10路、21路等公交车由此经

8、过，交通通达便利。（对商业地产來说是一大优势）4）楼