《土地估价报告》分析

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1、2007年感悟投资观念改变:1.3亿股民，3万亿购买基金生活方式改变：交通方、正文内容和附件二、公正客观，估价方法的选用、评估思路及评估过程合理，评用词准确，文字表述严谨、逻辑性较强四、评估结果与市场行报告格式规范、美观，装订整齐报告检查要点1、规范性检方法的规范2、完整性检查：杜绝漏项。（报告屮规范格式的式改变生活方式和地域空间尺度法制观念变化：物权法出台，全民法制观观念提高2007地王TOP10,总价92亿元・32亿元，楼面价66927-14447房地产企业融资渠道多元化：上市、并购、债券、外资、信托、私募《土地估价报告》分析蒋立红北京师

2、范大学土地研究中心土地估价报告的特点规范而又有一定的格式描述证明（逻辑推理）证据提供评估报告基本要求资料齐全、配套估依据充分三、情基本一致五、查：格式、术语、地价定义与评估过程，面积、位置、四至、6、评估技术正确性检查：描述是否得当或参数选择、费用确定、因素修正、地价确定参见文本估价报告评分.doc《土地估价报必要内容不能漏掉）3、一般技术检查：表述、参数的选择、计算、报告制做等4、均衡检查：各部分的平衡5、一致性（逻辑性）检查：前后描述，评估过程，因素描述，不同的评估方法相同的因素，权利状况、容积率、地价定义等描述恰当，方法选择是否恰当、因

3、素选择、是否合理等评估技术报告评分依据告》内容1、概述2、估价对象的界定3、估价结果及其应用4、附件《土地估价技术报告》内容一、总述二、估价对象描述及地价影响因素分析三、土地估价四、附录第一部分对《报告》“总述"的分析《总述》部分标准组件一、估价项FI名称二、委托估价方三、受托估价方四、估价对象五、估价口的六、估价依据七、地价定义八、估价期H九、估价FI期十、估价结果十一、需要特殊说明事项十二、土地估价师签名十三、土地估价机构盖章估价目的估价目的应包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向估价依据应包含：1

4、、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：1、缺少《城镇土地估价规程》（1998年考题）2、评估中釆用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件地价定义（一）应包含：1、基准日2、土地用途（设定、实际）3、开发程度（设定、实际）；4、土地使用年期（设定、实际）；5、土地使用权价格类型（所有权价格、使用权价格、抵押权价格）要件：估价期日土地实际开发程度，评估宗地外围的土地开发程度；估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明

5、），设定开发程度界定，土地用途，土地权利状况要点：描述外围的开发程度，是因为外围开发程度体现周围地价水平，体现利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理地价定义（二）可能会出现的错误：漏项、不规范、错误1、未说明土地开发程度或界定不准确2、未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符3、土地使用年限计算不准确4、价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格"改为“估价期日的市场价格'，）5、未说明土地价格的权利类型6、漏掉基准日、年限等估价基准日定义：是决定估价额的时间，是一个时点可能会出现的错误：1、写成一个时间段2、缺少口

6、、月估价日期定义：评估报告工作的起止时间可能会出现的错误：1、只有起点，无截止点或相反2、漏写某项，如1998年10月一11月12日3、写为一个时间点估价结果估价结果包含：1、土地面积2、单位面积地价3、总地价4、大写5、货币种类6、土地估价结果一览表可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题需要特殊说明事项（一）包含内容：1、估价假设条件2、该报告使用的限制条件3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项4、估价中未考虑的因素及特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、

7、要求等6、其它需要说明的问题需要特殊说明事项（二）可能出现错误：漏项、多项、术语不规范和错误1、以划拨土地进行抵押评估，但缺少相应的限定条件和后果2、说明屮有错误：比如把土地面积写成“以规划局?朔5•摹督力护玫毓嫌餒砚芍厉肺發肌保藐Q奈冇耙缘顿贋恋毓芾眨趾朔5•摹豆寮型恋厥褂弥笳坊蛉去穆▽魁靈肌?3、报告有效期过长或缺少估价结果有效的条件4、缺少估价假设条件、资料来源需要特殊说明事项（三）对估价结果可能出现的不确定性进行必要的风险提示，从国家宏观政策、区域地产市场水平、城市规划、变现时限等方面对价格变化的风险性进行分析，中明报告使用条件，以便

8、报告使用者正确理解报告内容，合理使用估价报告。土地估价师签名包含内容：估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号一般出错:1、估价师未签署2、不是土地估价师者签署土地