住房需求结构的度量方法研究

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1、住房需求结构的度量方法研究任放，吴璟，刘洪玉［摘要］住房供需结构错位是当前我国许多城市住房市场面临的主耍问题，而针对该问题的分析、研究和调控决策都必须以对住房供需结构，特别是住房需求结构的准确把握为基础。对目前国内常用的两大类住房需求结构度量方法进行了归纳总结，并结合2006年成都市住房套型面积需求结构的研究实例，重点讨论了两类方法应用过程屮可能出现的问题及解决途径，最后对其应用和改进思路提出建议。］、引言住房纟以勾是住房市场中的传统热点问题。社会各界和相关政府部门均已认识到，住房供应结构与居民家庭住房需求结构间的错位，特别是中低价位、中小套型住房供应不足，是当前我国多数

2、城市住房市场屮存在的主要问题。相应地，在我国近期出台的一系列调控措施中，也将住房供应结构调整作为调控重点Z-,以期能够从总量和结构两方面着手，提高住房市场中供应和需求的协调程度，进而缓解住房价格增长速度过快等问题。在这样的背景下，针对住房供应结构和需求结构，以及两者匹配程度的分析和研究就显得尤为重要，而它们又都需要以对供应结构和需求结构的准确把握为基础。住房供应结构在市场中客观存在，且能够被直接观测，因此其度量方法相对成熟。相比Z下，住房需求结构则无法在市场中直接观察到，而只能通过特定方法加以度量，这也成为住房市场分析和研究的难点问题之一。近年来，为了满足把握市场形势和调

3、控决策支持的需要，许多城市的房地产主管部门都对住房需求结构度量问题进行了深入研究，提出了若T种度量方法。这些方法己经在住房市场分析和研究屮发挥了显箸作用，但其中也不同程度地存在一些问题，英至可能导致具有误导性的结论。本文旨在对目前常见的几种度量住房需求结构的方法进行归纳总结，特别是对这些方法的局限性和使用过程中需要注意的问题进行讨论，以期有助于进一步提高相关分析和研究水平。2、住房需求结构度量方法的理论分析度量住房需求结构，木质上是考察居民家庭的住房需求偏好和支付意愿在某一方面的分布情况。因此，尽管现有的各种度量方法在实施细节上存在差异，但根据如何考察家庭住房需求偏好这一

4、核心，仍可以将各种方法概括为两大类。2.1基于意愿调查法思路的住房需求结构度量方法第一类方法的基本思路是直接对居民家庭的住房需求偏好进行主观调查，因此可以统称为意愿调查法，或者称为直接调查法。其一般模式是，面向居民家庭（通常要求是住房市场中的待购房家庭）组织专项问卷调查或访谈，由受访者直接表达其在某一方面或某些方面的偏好，例如希望购买的住房单元的价位、套型面积、区位条件等。在此基础上，综合一定数量受访者的调查结果，即可反映当前市场中的整体需求结构情况。意愿调查法具有很强的适用性，理论上可以从任意角度、任意层面对住房需求结构进行度量，同时还具有方法简单、结果涵义直观等优点。

5、其局限性则主要体现在两个方面。首先，意愿调杳法依赖于专项调杳和访谈，且对受访者数量有一定要求，因此成本可观，这也是很长一段时间内制约其应用的主要瓶颈。2006年初以來,在相关政府部门的大力推动下，这种情况已经冇了较大改变，多数主要城市房地产主管部门都曾组织大规模住房需求调查，并据此从价位、套型面积等角度对住房需求结构进行分析。但迄今为止，除个别城市外，大多数城市均未实现类似调查的周期化，因此仍难以完全满足住房市场常规监测分析的需耍。意愿调査法的另一方面不足是调査结果的可靠性可能存在问题。尽管诡缺乏基于住房需求调查的研究结论，但在意愿调查法应用于萇他领域的过程屮，学者们已经

6、发现，受访者对口身消费偏好的思考程度、认识程度和表达能力往往存在限制，且出于不需耍为所提供的答案承担责任，因此受访者填报过程不可避免地具冇一定随意性。这些都使得受访者有可能在调查过程屮有意或无意地提供失实信息，从而影响调查结果的真实性和准确性。因此，除了需要在问卷（访谈）设计、调研组织等环节加以注意外，意愿调查法应用过程中非常垂要的一个环节是对调查结果的真实性和准确性进行检验，例如利用同一•受访者不同调查项Z间的逻辑关系进行交义验证。但在冃前的住房需求调查中，类似检验却没有引起应有重视，这也在一定程度上削弱了调查结果的可信性。2.2基于显示性偏好法思路的住房需求结构度量方

7、法另一类方法着眼于对居民家庭住房需求偏好的客观考察，可以统称为显示性偏好法。其基木思路是，在均衡帀场中，居民家庭在住房市场中的实际选择行为源于其对不同类型住房单元的偏好和支付意愿，因此可以根据在住房市场中观察到的家庭消费行为反推其住房需求偏好，并以此为基础度量市场中的住房需求结构。显示性偏好法主要依赖于住房市场交易数据，其成本远低于意愿调杳法，因此这种方法口前在各城市的应用更为广泛。例如，口前各种分析和研究中最常采用的一种反映住房需求结构的方法，是以住房市场屮的实际成交结构代表住房需求结构,这实际上就是显示性偏好法基本思路的一