人口三大结构对住房需求影响的研究进展

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1、人口三大结构对住房需求影响的研究进展　　近十几年来，中国经济持续增长，人口流动频繁，城镇化水平不断提升。在这一大背景下，住房价格持续快速上涨，买房难已经成为影响人们生活的主要问题之一。但是在高房价的同时，住宅销售面积也在持续增加，以2004年到2012年为例，住宅价格年均增长8.9%,住宅销售面积年均增长达到16.0%,超过前者。是什么原因导致住房需求超过住宅价格？这一问题值得我们研究，是经济发展、居民收入增长的拉动作用；还是城镇化推进的新增需求；还是人口结构变动导致，或者其他。本文尝试从广义人口结构的角度来进行

2、文献回顾，系统探究人口结构变化对住房需求的影响，无论在理论还是现实方面都有着重要的意义。这不仅能让我们全面了解人口结构中的具体变量对于住房需求的影响，更能实现对住房政策合理的调整，从而促进房地产市场和人口的良性共发展。　　人口结构是指从一定的规定性来看人口内部的关系，它是按照人口的不同标志研究一定时点、地区的人口内部构成及其比例关系。广义的人口结构主要包括人口的自然结构、社会结构和地域结构。人口的自然结构是按人口的自然特征来划分的，它反映了人口自然属性的质的规定性，是人口最基本的结构，包括人口的性别结构和年龄结构

3、。　　人口的社会结构是按人口的社会经济特征来划分的，它反映了人口的社会属性的各种质的规定性。　　主要包括人口的阶级结构、民族结构、宗教结构、教育程度结构、婚姻家庭结构、在业人口的行业结构和职业结构等。人口的地域结构是按照人口的居住地的地域特征来划分的人口结构，它既可以反映人口居住地的自然环境，又可以反映其社会经济环境。[1]　　主要包括：人口的自然地理结构、行政区域结构、城乡结构，流动迁移结构。以下主要从国外、国内两个方面回顾人口三大结构对住房需求影响的研究进展。　　　　一、国外文献研究　　　　国外学者较早地认识

4、到人口因素对住房需求的影响。尤其是在20世纪八九十年代，较多的学者在这方面做了大量的研究。主要是从人口自然结构中的年龄结构，人口社会结构中的家庭结构，人口地域结构中的城乡结构、流动迁移等方面研究其对住房需求的影响。　　（一）人口自然结构对住房需求的影响回顾　　　　有关人口年龄结构与住房需求的文献，起始于20世纪60年代，Campbell（1963）[2],Easterlin（1965）[3]等都从人口年龄结构方面涉及过相关的研究。Carliner（1973）[4]认为不同年龄组之间住房需求的收入弹性不同，所以需求

5、也不同。　　Mankiilton（1991）[8]、Sisch（1996）[10]认为M-模型的预测偏误之处在于：第一，其选用的数据是横截面数据；第二，对住房供给效应不够足够的重视；第三，没有控制其他的变量，如收入和财富的时空变化。他在控制收入水平、经济与社会制度等因素下，预测着人口老龄化的加剧，苏格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压力。虽然Ermisch（1996）[12]、Myers和Ryu（2008）[13]等人的研究确实发现在控制其他因素后，人口年龄结构对住房需求的影响不像M-ihaljek（200

6、7）[16]也发现人口年龄结构对中欧和东欧的住房价格有显着影响。Levinetal.（2009）[11]也得到类似的结论。Lind和Malmberg（2008）[17]的研究发现年轻人越多，住房建设率越高，人口老龄化对住房建设有消极的影响，即人口老龄化的加剧，使得住房需求下降。Malmberg（2010）[18]认为人口年龄结构也有可能通过人均收入、通货膨胀率，税收等间接影响住房需求；也可能通过影响住房供给影响住房需求，比如，不同年龄段的人口的劳动生产率不同。Malmberg（2012）[19]进一步论证了人口老

7、龄化对房地产市场的负面影响。　　Lim和Lee（2013）[20]也认为，每个年龄段的人口结构变化对住房需求有多样化的涟漪效应，甚至比提高总和生育率导致人口增加带来的影响还明显。但是，韩国人口老龄化却会刺激住房需求，因为韩国的老年人更希望住在空间较大的环境里。　　在以上文献中，不同学者使用了不同类型的数据进行论证，大体可以归为三类：第一类是以截面数据进行研究，如Mankiisch（1996）[10],等等；第二类是以时间序列数据进行论证，如Holly和Jones（1997）[6],Lindh和Malmberg（2

8、008）[17]、Levinetal.（2009）[11],等等；第三类是以面板数据进行实证的，如Malmberg（2010）[18]、Malmberg（2012）[19].总体而言，国外的研究多数认为人口老龄化对住房需求有负向的显着影响，只有Lim和Lee（2013）[20]在研究韩国老龄化时，得到正向的影响。　　（二）人口社会结构对住房需求的影响回顾　　　　国外不少学