国泰君安公寓策划报告

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1、项目市场研究(-)武汉市商品住宅市场总体供求现状（-）武汉市政府对房地产市场的支持政策和措施（三）武汉市商品住宅建筑规划设计现状点评（四）营销手法简析（五）武汉市商品房消费者行为分析（六）项目地块与六合路区域之调研定位分析(-)建筑功能定位的选择(-)项目市场定位（三）主力客户群定位（四）裙楼商业部分功能定位五.项目SWOT简析投入产出概算营销思路初步（-）销售策划要求（-）销售步骤控制项目市场研究（-）.武汉市商品住宅市场总体供求现状1.武汉市2001年房地产市场重要指标数据•全市房地产开发（含经济适用房）累计完成投资115.39亿元，同比增长13.92%;其中，住宅投资95.49亿元

2、，同比增长27.68%;•全市房地产开发施工面积达1611.67万平方米，同比增长20.06%,其中住宅1260.15万平方米，同比增长24.97%;新开工面积644.16万平方米，同比增长30.63%;•全市房地产开发竣工601.99万平方米，其中住宅506.04万平方米，同比分别增长32.56%和34.12%,加上社会上（集体、个人及集资建住宅的总量）203.45万平方米，全市共建住宅709.49万平方米；•市场价格区间供应量的变化状况：区间1500元以下1500-2100元2100-2800元2800元以上2001年45.46%31.91%14.57%8.06%2000年51.5%

3、29.18%9.58%9.74%同比变化量-6.04%2.73%4.99%-1.68%•全市累计销售现货商品房546.04万平方米，同比増长32.24%其中住宅销售面积达421.72万平方米，同比増长21.31,占销售总面积的77.23%,出租面积达94.07万平方米，同比增长137.73%,占销售总面积的17.23%;营业用房销售1&81万平方米，同比下降8.15%,占销售总面积的3.44%;写字楼销售11.28万平方米，同比上升了84.01%,占销售面积的2.06%）;•实现销售额82.88亿元，同比增长24.58%;同期实现了预售商品房101.99万平方米，回笼资金10.75亿元，

4、全年实现销售收入93.63亿元。投资销售比趋于合理，达81.14%;•全市住宅小高层的开发近几年呈大幅上升的趋势，据统计，2001年10-19层的住宅施工面积达197.1万平方米，同比增长63.79%;竣工面积57.29万平方米，同比增长52.29%,其中竣工量和增幅最大的是武昌区，2001年竣工面积达23.95万平方米，同比增长295.21%,占全市竣工量的41.8%。•2001年各主要城区的商品住宅销售产生了新的变化，江岸区、洪山区销售量下降，其它城区都有不同程度的增长，其中增长最快的是东西湖区，全年销售40.67万平方米，同比增长256.44%;降幅最大的是洪山区，全年销售47.0

5、9万平方米，同比下降7.29%;全市销售量最大的武昌区，全年销售82.35万平方米，同比增长2&41%;全市销售量最小的是青山区，全年销售27.23万平方米。•全市住宅价格分段比变化：时间江岸江汉桥口汉阳武昌洪山青山东西湖全市平均2000年1838202917381490172015041395108716622001年198819251767142219491564123714701703同比变化量8.16%-5.13%1.67%-4.56%13.3：%3.99%-11.3335.23%2.47%•二、三级市场逐渐放开搞活，全年存量房销售415万平方米;2.武汉市商品房市场总体特征以上

6、数据表明：A.2001年武汉市房地产市场处于快速发展的状态。全市房地产开发各项指标均创历史新高，主要开发指标全部大幅度超过同期武汉市经济增长指标,房地产开发住宅市场高峰期的特征表现明显；B.住宅建设在房地产开发投资中的主导地位更加突出，其比例高达82.75%。住宅投资量的大幅增加，反映出全市房地产开发的结构进一步调整变化。由于住宅消费市场需求旺盛，使武汉出现了近几年少有的房地产开发投资高速增长的现象。全市各主要城区除了桥口区房地产开发投资下降外，其它区都有不同程度的增长。其中，投资量最大的区是江岸，已达23.96亿元，2001年城区投资增幅最大的是洪山区，同比增长29.97%;C.个人消

7、费者已经成为市场购买的主力。个人购买率达90%以上。这表明，随着货币分房制度的实施，商品房的购买越来越个体行为化。购买行为的个体化使商品房的购买行为趋于理性化，这对商品住宅的市场供给的有效性提出了更高的要求，即消费者购买的将是其所期望中的房子，而那些不适应市场需求的房子将不可避免地成为空置房；D.2001年全市住宅平均价格达1703元/平方米，同比增长2.47%。这表明武汉市商品房的需求主力是中低价位的以经济实用为主的住宅，在199