某公寓项目策划报告

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1、精英公寓项目策划报告2004年，小户型风云突起，A、B、C、D四个楼盘相继推出（A、B定位为超小户型精品住宅，目标客户群瞄准了城市白领阶层；C、D定位于商住公寓，目标客户群为成长型企业与城市白领。四个楼盘客群不同、但已形成竞争之势），本案要想脱颖而岀，不但要借助独有的地段优势，更要在细致分析竞争形势、客群心理的基础上找准细分市场，做岀特有定位，本策划书将围绕这个核心展开。—、市场分析2004年上半年，x市商品房成交6883件，同比增长71.81%；成交面积93.68刀平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元，同

2、比增长110.72%0商品房销售情况对比表时间总体住宅件数（件）面积（力平方米）金额（亿元）均价（币平方米）件数（件）面积（力平方米）金额（亿元）均价（元/平方米）2004年上半年688393.6825.752749669089.6923.3926082003年上半年390652.7312.222317379248.2610.562188同比增长（%）71.8177.65110.7218.6476.4285.84121.4919.192004年相对于2003年岀现如此快速的增长，受拆迁及人口因索影响较大，房产作为一种需求弹性

3、较小的商品，出现如此高的增幅，也从另一方面说明x市房产市场存在巨大的潜力。2004年上半年价格走势元/平方米-4-2004^商品性房邈格2003年商品住房价格——2002：年商品住房价格2004年上半年，商品住宅均价达到2527元/平方米，甚至在五月份一度上升到2801元/平方米的高价，这从一个侧面反映出x市的住房供应远没有达到要求，在屈民消费水平缓增长的情况下，房价在如此高位运行，表明当前房市供求略有失衡，这也是x市经济适用房（X首批经济适用房位于X区域，总建面100万平方米）推出的原因之一。x房地产今年价格上另一个比较鲜

4、明的特点是西部房产价格逐步向东部、南部靠拢、拉近，X路附近区域已达到3800元/平米；而另一方面，在二手房交易中，整体成交价格、面积也呈现出上升的趋势，进一步旁证了x市房地产市场需求潜力巨大。x市2004年上半年需求状况1、成交住宅类型分析交住宅价位分析6273、成交住宅面积分析snUT5n^nqrTiiriirTT*n1前"

5、刊isn^nnirn^iqriiqn^ir7?nnn-1500-1000500o74件］2、成总体分析，X市房地产在2004年上半年突出特点如下：1.价格、成交量持续上升，市场潜力巨大；2.居民收入与

6、现有项目价格差距较大，经济房需求旺盛;3.市区各区域价格逐步贴近；4.小高层较受欢迎；5.4000元/平米是区分楼盘档次的一个可参考标准；6.需求面积集中在130平米以下；1.高档、高价住宅必须在定位上有所突破，才能打破竞争瓶颈。下半年，预测x房地产发展趋势如下：1.下半年x共有280多综土地，计1500公顷获得合法身份，房价上涨将得到平抑;2.更多项目的上马，意味着下半年末到2005年x将迎来更为残酷的币场竞争；3.经济适用房的启动将进一步降低中低档房产价位，中高档次房产受影响不大；4.南部及城市核心地段房价将有进一步的攀

7、升；5.本案板块价位将获得更多的上升空间。小户型市场预测：1.小户型楼盘询有一定上升空间；2.客户群限制小户型楼盘进一步风行，客群分为两类：第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是口住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资冋报。而随着客户资源的迅速下降，小户型的销售会陷入举步维艰的状态。3.市场分流严重，郊区房源对两类客户群都存在比较大的冲击，经济适用房的推出影响更大。4•总体趋势，小户型市场走低不可避免，预测黄金阶段不会超高2006年。二、产品分析XXXX为单

8、栋12层小高层建筑（地下一层），一、二层为公建部分，以体育运动场所、银行为主，三■十二层为住宅部分，平层19户，建筑面积40・160平米左右，其中40平米以下5套、40—50平米8套、90平米左右户型2套、复式户型2套、140平米左右户型2套。小户型：北向5套、西向4套、东向4套，共计13套，户型基本为酒店标准间格局,作为经典SOLO销售，市场认可度不存在太大问题；中户型：东南向、西南向各两套，因为位置相对较好，基本不存在太大销售难度；大户型：南向及复式共4套，因楼盘仅为单体建筑，缺少绿化及大的社区配套，口户型南北不通风，黑

9、厅、黑卫，总价太高，可形成强竞争性的楼盘过多，客户可选择范围较大，在销售实操中难度较大。从面积上计算。大中户型与小户型所占面积比例基本相同，为充分保证在销售中不形成死角，本案不宜在定位上完全直接采用小户型定位方式，应根据充分的客户需求分析综合考虑。附：SOLO概念及所需楼盘配套、物业管理相