华都公寓行销策划报告

《华都公寓行销策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、项目开发宏观背景1、基本概况•地理位置：距北仑16公里，位于北仑区的最西部、市中心以东甬江入海口南岸，东连宁波经济技术开发区、保税区，西接宁波高科技园区，北与镇海遥江相望，内有外商云集的江南岀口加工贸易区•固定人口有5.2万，外来人口3万多2、小港经济宁波市综合经济实力二十强镇，在2002年浙江省农调队日前公布了全省100个最发达乡（镇）名单中，名列第31位。小港个私经济发达，拥有全国大型注塑机生产基地和文教用品生产基地两大块状经济，镇内知名企业众多，有亚洲最大的塑料机械生产基地海天公司、国内

2、制笔行业中规模最大的宁波贝发集团、中华纸业、宁波东方集团、宁波成路公司等，大多是以制造业为主的中外合资公司，形成外地人口的大量集聚；•小港外地企业员工在小港的个人购房比例越来越多，不仅有小港本地的大型企业，也有镇海等地的大型公司，如镇海炼化。3、小港规划分析3.1小港城镇定位：一个具有10万人口规模的北仑新区副中心城市3.2小港中心区规划•规划用地范围：小港中心区位于北仑区西片区、小港镇的东南侧，中心区规划用地范围西靠戚家山、南临泰山路、东临骆霞公路、北临小決江，总用地面积为300多公顷。•中心区

3、定位：小港镇的政治、文化体育中心，小港镇商业系统的重要组成部分以及环境优美、配套齐全的居住新区•规划结构：“”三区一心一带”的规划结构，“三区”指以小決江为界形成的西侧、东北侧、东南侧三个居住小区；“一心”指规划区中部由商业、行政、教育、体育用地等形成的新区中心；“一带”指由小決江及其滨江绿带所组成的沿江景观带。3.3城市规划对小港楼市的影响•北仑新区副中心城市的确立将加快城镇化进程、人口的集聚及外地大型企业的入驻，这将成为未来几年内小港楼市发展的原动力;•随着江南公路的全线贯通和公共交通越来越便

4、捷，小港更多的将肩负起卫星城镇的历史使命;•由于小港的房价目前与北仑、镇海相比，具有性价比优势，吸引了不少该区域的居民前来购房，这是小港楼市的外动力。二、小港房地产市场分析1、小港商品房市场特性分析典型的移民卫星城镇小港镇拥有众多知名企业，如贝发集团、德业集团、东方集团、成路集团等，使得小港镇众多外地居住人口比例较大（主要为合资企业的员工），成为比较典型的移民卫星城镇。相对于房地产市场而言，随着小港作为北仑新区副中心城市的定位和更多国内外知名企业的入驻，其外地人口置业比例将加大，他们将为小港楼市注

5、入新的需求，尤其对中小户型的市场推动将更明显。•老城区商业格局比较集中虽然小港镇政府由原来的联合开发区搬迁至红联，红联因商业街（江南公路）呈带状分布，加上厂房和住宅混合等因素，使这里的开发地块较为分散，不利于人气的进一步凝聚和形成更大规模的商机，集聚功能有所不足。联合开发区由于是小港的老城区，各项生活配套比较齐全，尤其是商业格局比较集中，有利于加强辐射能力。•主力需求户型面积较小小港的户型面积普遍较小，120平方米已是大户型，100平方米左右的户型是他们的最爱，小港居民对面积的需求比较理性。目前小

6、套型的主力客源以外地置业者（主要分布在小港开发区的大企业）和周边农村的拆迁农民为主；中套型以当地普通居民为主；大套型的主力客源以个体老板、中外合资管理阶层和事业单位领导为主，但中外合资管理阶层和事业单位领导处于对生活品质的追求，更偏好于在宁波购房或在两地各拥有一套住宅。•小港居民购房选择区域空间较大由于小港距离宁波和北仑之间，加上道路通畅，公共交通便捷，对小港当地的中高收入阶层而言，面临宁波、北仑、小港的多重诱惑，由于目前小港整体城市建设滞后，且受镇级行政区域的限制，如果经济条件许可，他们更愿意选

7、择去宁波或北仑购房，但由于目前宁波过高的房价让他们，加上区域情结，小港当地的高品质住宅才是他们理想的目标。2、小港楼市价格走势分析2001年是小港楼市的启动之年，2002年开始迅猛发展。房价从2001年底开始上升，2002年由于城市拆迁量的加大、市场供不应求等原因，导致2002年小港房价大幅上涨，另外2002年宁波房价的飕升和投资客在一定程度上也带动了小港的房价。从价格上来看,2001年其均价一般在1200-1300元/nf,而到2002年价格大致为1600-1700元/冊；2003年6月平均售价

8、约2000元/平方米；2003年底升至2550元5左右；2004年4月底，名仕苑的推出，使房价涨到2800元/平方米；2004年6月底，四方家园的对外报价为3200元/平方米，但这个价格是否能被接受，在目前的市场情况下，且拭目以待。时间2002年中旬2002年底2003年底2004年4月底2004年6月底典型楼盘万兴公寓、四方家园万兴公寓、四方家园四方家园、港城嘉苑名士苑四方家园在售均价14001800255028003200（对外报价）涨幅4007c/m2（半年）750元/m2（