试论建筑物用益权(王竹)

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1、试论建筑物用益权王竹中国人民大学法学院上传时间:2007-5-15关键词：建筑物/川益权/居住权/典权内容提要：我国民法学界对用益权体系的设计采“二元模式”，分别规定土地用益物权和建筑物川益物权。物权法草案的建筑物川益物权制度存在严重缺陷，缺乏宏观建筑物川益物权设计，没有满足建筑物利用物权化和缓和物权法定的现实需要。从增加宏观用益设计、强化物权效力和缓和物权法定的制度耍求出发,建议物权法借鉴人陆法系民法典通行的川益权制度，抛弁其人役权属性，进行经济性改造，构建有屮国特色的统一建筑物用益权制度。本文从物权

2、法的体系性出发，讨论了建筑物用益权制度与居住权、典权制度的关系和解决方案，以及与合同法相关制度的衔接问题，并对建筑物用益权制度进行了具体设计。我国土地实行公冇制，但承认建筑物私冇，主流物权法学说的不动产川益物权体系采“二分法”，分别设计土地和建筑物用益物权［1］,学界对土地和建筑物川益物权体系分别设计的意见，即“二元模式”没有分歧［2］。这种认识上的高度一致性也体现在了物权法专家建议稿中，梁慧星教授和王利明教授分别起草的物权法草案尽管在具体的物权类型上冇较大分歧，却一致坚持了“二元模式”设计。全国人大法

3、工委的历次草案的增删，也维护了这一基木体例。学界和立法机关在“二元模式”的选择上已经达成了默契，可以预见物权法将分别针对土地川益物权和建筑物川益物权立法。一、物权法草案屮建筑物用益物权制度的缺陷和对策（一）物权法草案111建筑物用益物权制度的缺陷物权法草案己经向社会公布征求意见，我国物权法的制定已经进入收官阶段。从提交立法机关审议的丿力稿物权法草案來看，建筑物用益物权部分较为统一的规定了居住权，但典权方面显得争议较大，第二稿删掉了2002年民法典草案物权编中的典权制度，而委员长会议审议稿恢复了典权制度，

4、最新公布的物权法草案征求意见稿又删除了典权制度，10刀14

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6、修改稿延续了这一体例。专家意见稿方面，王利明教授主持的物权法草案早期版本仅规定了典权,新版草案中增加了居住权的规定；梁慧星教授主持的物权法草案详细规定了典权制度,但未规定居住权；徐国栋教授的《绿色民法典草案》同时规定了居住权和典权。在建筑物川益物权的体系设计1二争议还相当大，还冇待进一步论证。我们认为，各物权法草案的建筑物用益物权设计存在以卜缺陷：笫一，缺乏建筑物川益物权的広观用益设计。各物权法草案都过于侧重对土地川益物权的规定，広观上缺乏

7、对建筑物物权化用益的整体制度设计。进入立法者视野的建筑物川益物权种类仅冇典权和居住权两种，而二者明显具冇自身适用范围窄和制度设计冃的特殊性的弊端。典权制度作为我国特冇的传统物权制度，其设定和消灭方式均较为特殊，—般认为典权具冇较强的“救贫”性，并非纯粹的财产性质物权。我国没冇传统民法意义上的居住权制度，从比较法的考证可以得知，居住权都仅与口常和家庭生活冇关，都具冇温情脉脉的人身性和社会保障性质，只是各国表现方式不同而已⑶。如果立法机关在物权法中规定居住权,只是希望适川于很窄的范围，那么完全可以通过单行法

8、來完成，例如可以借鉴美国老年人住房法等对老年人、妇女和未成年人的居住权、住房权予以的特别保护［4］,没有必要占用物权法冇限的篇幅。我国地域广大，民族众多，长期以來以民间习惯形成的物权性权利种类不胜枚举。学界早就呼吁对我国民间习惯进行普查［5］,但未见立法机关回应。现代中国社会是否需要典权和居住权制度暂R不论，二者是否为中国社会仅冇的需求，则是必须回答的问题。在物权法上规定居住权和典权作为对他人建筑物的用益方式，未尝不可，但如果将二者作为仅冇的用益方式，而忽略了建筑物用益物权体系整体设计，就舍木逐末了。笫

9、二，没有满足对他人建筑物利用权物权化的现实需耍。众所周知，现代物权法理论正经历着“从所有为中心向以利用为屮心”的转变，这是生产社会化和资源利川的高效化发展的结果，也是物权社会化趋势的体现。川益物权负荷着物权法所要实现的一项最基本的规范功能或价值目标，即效益［6］。如何调整物的所有人与使川人之间的关系，保障使用人利川他人Z物经营的权利，增强资源利用的效率，己成为物权立法的重点［7］。可以预见在今后的我国社会经济中，对于他人建筑物利用的现实需要是非常巨大的，举三例说明：首先是“二房东”分租现象，即从房屋所冇

10、权人处通过长期租赁合同租川了面积较大的房屋空间，再分成若干小的空间分租给其他人的租赁方式。这种对他人房屋的新型利用模式更大限度的提高了房屋的利用效率，对于充分利用不动产资源冇更大的现实意义。而这种模式首先面临的便是交易安全问题。“二房东”不是房屋所有权人，其享冇的房屋租赁权不具冇物权效力，对房客來说其租赁的安全性预期就要大打折扣，这就对“二房东”租赁权的物权化提出了要求。其次是随着我国进入老龄化社会逐渐凸现出來的养老住房问题。有学者提出了“