张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公

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1、张致清与冯照霞、崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司侵权纠纷案（2010年12月29日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2010）民再申字第163号）裁判摘要对于发生在房屋登记制度尚不完善时的案件，在双方没有订立书面协议时，确认房屋买卖关系是否存在，应结合实际履行情况，考虑买受人是否支付了对价，房屋价值与支付的价格是否合理，出卖人交付房屋及房屋所有权证书或买受人对房屋是否长期占有，在此期间出卖人是否主张过权利，能否排除借用或租赁等关系，在此基础上进行综合分析判断。申请再审人（一审原告、二审被上诉人、原被申请人）：张致清。委托代理人：雷军，河南光河律师事务所律师。委托代理人：孙

2、洪亮，河南光河律师事务所律师。被申请人（i审被告、二审上诉人、原申请再审人）：冯照霞。一审被告：崔枫。一审被告：新乡市新华综合服务有限责任公司（原新华区生活服务公司）。法定代表人：沈荣春，该公司经理。中请再审人张致清因与被中请人冯照霞、一审被告崔枫、新乡市新华综合服务有限责任公司（简称新华服务公司）侵权纠纷一案，不服河南省高级人民法院（2010）豫法民提字第99号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张致清中请再审称，1•原再审判决认定张致清与新华服务公司存在房屋买卖关系，属于认定事实错误，证据不足。2.原再审判决认定张致清无合理理由长达20

3、余年未主张权利，即丧失房屋所有权，不仅与事实不符，而但适用法律错误。3•原再审判决认定冯照霞提交的证据较张致清一方的证据更占优势完全与事实不符，明显偏颇。请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项的规定对本案再审。本院认为，本案焦点问题是张致清与新华服务公司是否存在房屋买卖关系。首先，张致清与新华服务公司虽没有订立书面房屋买卖合同，但张致清认可1983年将讼争房屋移交给新华服务公司时收取了2000元，而张致清之父张保兴在1982年购买该房屋时支付的房款为1100元，即使考虑张保兴对房屋进行过翻修，将该2000元认定为房屋买卖价款，也符合常理。而

4、且，房屋由张致清移交他人使用已长达20多年，该2000元对价与使用该房屋20多年应付的费用相比甚微。由于交付2000元款项吋，双方并无房屋使用期限的约定，根据当时房屋的价格，张致清主张2000元属房屋使用费，不合常理，该数额与当时房屋的价格相当，更符合购房款性质。其次，1983年，我国房屋登记制度尚不完善，房屋产权转让时不办理过户登记而采取移交产权证明形式的情况也较普遍。张致清将房屋移交新华服务公司使用吋，将政府颁发的证明房屋产权的契纸也交与新华服务公司，能够体现张致清转让房屋产权的真实意思。最后，张致清从把讼争房屋移交给新华服务公司使用到起诉时己超过20年，新华服务公司和冯照霞

5、的占有使用是连续的、公开的、和平的，而张致清在长达20多年的时间内，没有就此主张过权利，表明其长期对他人占有使用该房屋并无异议，如果认定张致清没有转让房屋产权，其作为所有人长期怠于行使权利，与一般房屋所有人对权利的关注，形成较大反差，明显不合常理。综上所述，张致清与新华服务公司之间已形成房屋买卖合同关系，该买卖合同合法有效，基于有效的合同关系，张致清并无请求返还房屋的权利。原再审判决驳回张致清返还房屋的诉讼请求并无不当，张致清的中请理由不能成立。综上，张致清的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉

6、讼法》第一百八十一条第一款Z规定，裁定如下：驳回张致清的再审申请。审判长王慧君代理审判员王展飞代理审判员陈林泰二0—0年十二月二十九日书记员杨立超王慧君高级法官：1962年出生，法学硕士,2004年起担任最高人民法院审判员。评析：本案例刊载于最高法院2011年第8期公报。本案所认定的是当事人双方是否存在买卖合同关系。法院在认定时，从各个角度进行分析。(1)支付的价款属性，与当时取得价格、当时普遍房价之比较；(2)交付方式，交房与政府房契证明与当时的法律状况下人的行为相比较；(3)占有时间及状态，占有状态是连续的、公开的、和平的(此处借鉴了国际法的法理)，占有二十多年期间，原告没有

7、主张过权利。综合以上因素，法院认定，双方Z间存在买卖合同关系。法院的判决书写得明明白白，而此案标的额不大，打到最高法院，实属罕见。劳师动众是何故？背后有什么故事？单从一纸法律文书难明就里。(点评人：我所研究室主任魏剑鸿律师)0、宁夏瀛海建材集团有限公司与宁夏瀛海银川建材有限公司第三人中国石油宁夏化工厂债权纠纷案［裁判摘要］对于股东主张其与公司Z间存在债权债务关系且公司了以认可，但公司其他股东对此持有异议的案件，人民法院应对各方证据进行综合分析。证据不足以证明该债权债务关系存在的，