我國房地產發展階段和政策探析

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1、我國房地產發展階段和政策探析房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業,屬於第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的行業。數據表明，房地產業在我國GDP中的比例越來越大，已經從2003年的7.48%迅速上升到2008年的11.71%。房地產也是關聯度很高的一個行業,與其相關的上下遊行業接近60個，上下關聯的行業從業人數已經超過瞭1億人。因此,房地産作為國傢支柱產業的地位是毋庸置疑的由於政治經濟體制的特點，我國政府有著其他國傢政府所沒有的對宏觀經濟強大的控制能力。最近幾年房地產價格大

2、起大落很大程度上與政府的支持、鼓勵和限制是分不開的。下面著重分析影響我國房地産價格的主要因素和各個階段的國傢宏觀調控政策一、影響房地產價格的主要因素影響房地産價格的主要因素有供求關系、土地政策、稅收政策、金融政策、市場預期等五大方面（一）供求關系對房地産價格的影響作為一種特殊商品，影響我國房地產價格波動的經濟因素主要是房地產市場的供給與需求。房地產市場的需求包括實際的住房購買需求以及對商品房的投資或投機需求，如果兩者之和大於市場上現有的供給量，就會導致房價上漲;如果反之則會導致房價下跌。事實上，消費者

3、實際的住房購買需求基本上屬於剛性需求,不會有太大的彈性。而對商品房的投資和投機需求的彈性非常大，要求政府有必要采用一定的宏觀政策，刺激或抑制房地産的投資投機需求，來達到宏觀調控的目的（二）土地政策對房地產價格的影響土地投放數量的變動會直接影響土地價格，它對房價的影響需要通過兩條間接渠道來傳導：一是土地投放數量變動會引發未來住房供給數量變動，進而影響房價；二是土地投放數量變動會影響購房者對房價的預期，進而影響當期購房需求。一般而言，土地調控政策對地價的調控是迅速有效的，但對房價的調控則受制於開發商土地囤

4、積行為和購房者的“追漲殺跌”，調控效果存在時滯，不能迅速顯現出來（三）稅收政策對房地産價格的影響土地增值稅開征,住房租賃稅、印花稅、普通住房契稅稅率、住房轉讓環節的營業稅等稅種的調整，都會增加或降低消費者或投資者的持有、轉讓等成本,在一定程度上達到對市場上房產需求量進行控制的目的，進而影響房價的漲跌（四）金融政策對房地産價格的影響首期支付成數與房地産價格呈反方向變化。如果金融政策增加首期支付成數,房地產價格則降低;反之,則房地產價格上漲。此外，金融政策對房地產價格的影響體現在對房地產企業和個人的存貸款

5、利率和放貸規模上。中央政府在2007年底之前一直采用的是緊縮的金融貨幣政策，目的是為瞭抑制我國過熱的經濟發展，特別是價格增長過快的房地産市場。2008年以來，政府連續五次降息，實行寬松的金融貨幣政策，是為瞭拉動內需，使我國的經濟發展能夠保持良性的增長速度（五）市場預期對房地產價格的影響作為一個重要的投資性商品種類，房地產市場和股票、基金、黃金、證券、藝術品等投資市場一樣，消費者都存在一種“買漲不買跌”的心理態勢。如果房價大漲，一些在未來打算購置房產的消費者會盡快入市以免吃虧，房價越漲，人們的購買就越踴

6、躍,從而進一步推動房價過快上漲。而自2008年以來政府調控樓市特別是實行房貸新政後，房價走勢偏低，除瞭一些剛性需求外，其他多數潛在購房者紛紛持幣觀望房價走勢，房價漲幅回落。2009年下半年以來，隨著擴張性財政政策和寬松的貨幣政策産生作用,廣州、上海、深圳等城市房價再創十年來新高二、2000年以來我國房地産業階段性特征及政策分析2000年以來我國房地產業主要經歷瞭5大發展階段。2000-2002年我國房地產處於市場化平穩起步期。1998年7月3日國務院下發《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通

7、知》，以此為標志，中國房地產業的市場化運作開始正式啟動。市場化運作大大改善瞭城鎮居民的居住條件，同時也推高瞭房價，房價開始平穩上升2003-2004年是我國房地產業的快速發展期。隨著中國房地産的市場化運作逐步推進，房地産業出現瞭過熱。為瞭打擊囤積居奇、哄抬房價的行為，土地政策方面，國土資源部、監察部聯合下發瞭《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，從而使房地產進入“831”大限。同時在金融政策方面，國傢相關部門發佈瞭《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121號文

8、件）、《關於調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》、《商業銀行房地產貸款風險指引》等一系列政策文件,提高瞭房地產商貸款的門檻，加強瞭商業銀行貸款監管，抑制房價漲幅過快，房價開始出現波動2005-2007年是我國房地產業的政策調控期。針對房地產市場發展中出現房價上漲過快、產品結構失衡等矛盾和問題，國傢從宏觀政策到微觀操作層面不斷出臺調控政策和措施。在土地政策方面,發佈瞭《國務院關於加強土地調控有關問題的通知》、《關於調整新增建設用地土地有償使用費政