房地产开发项目成本构成及控制策略研究

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1、房地产开发项目成本构成及控制策略研究摘要：随着现代社会的发展，我国经济水平有了快速的增长，我国的房地产行业也得到了迅猛的发展，而在房地产开发项日成木的发展过程中，项目成本主要指的是一定数量的商品房所能够支出的所有的费用，然后再将这些费用按照一定的成本项目分类以及分配，就可以对房地产开发项目的总成木以及房地产单位建筑面积的成本进行计算。而开发商所进行的项目投资是保证对房地产开发项目成本控制的基础，同时也是房地产开发项目管理的重要组成部分。本文通过对房地产开发项目成本的相关阐述，对房地产开发项目成本的构成以及控制进行了进一步的分析与讨论。关键词：房地产开发；项H成本；构成；控制策略随着我

2、国宏观调控能力的不断加强，我国针对房地产开发项目的宏观调控也在不断的加强，而对于我国现代房地产项目开发的过程来说，我国房地产项目开发的最终目的就是为了以最低的成本获取最大的社会经济效益，只有做到这些，才能保证房地产开发企业走向成功。一、房地产项冃成木构成以及成本管理概述1•房地产项目构成在对房地产项目成木进行研究时，首先要做的就是对房地产项日的成本构成进行研究，具体的房地产项目成本构成有以下几个方面：(1)项目前期阶段的成本。房地产项目成本中项目前期阶段成本的投入能够占到总体项目成木的4%左右。因为在此阶段成本的占用非常低,所以就需耍对此阶段各个项目组成进行进一步的控制，例如对项日市

3、场调研以及可行性研究等费用的控制等。为了能够有效的使项H获得成功，就需要对此阶段的工作进行加强。（2）土地费用。在我国，房地产开发商对于所进行开发的土地获取方式主要有三种，即：协议出让获得、招标出让获得以及拍卖获得等。随着我国宏观调控的加强，现在企业获取土地最主要的方式就是通过拍卖获得。（3）项目施工阶段的成本。在房地产项目进行施工的过程屮，项目施工的成木是作为整个房地产项目成木的主耍构成存在的，而此阶段最主要的费用主要包括有人T费用、材料费用、机械费用、其他直接费用、施工管理费用等。（4）设计阶段成本。在房地产项日工程的设计阶段，其主要的成本费用包扌4项目设计成本、评标成本以及计划

4、成本。（5）管理费用。在进行房地产项目开发的过程中，房地产项日的管理费用主要包括企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，其主要包括有管理人员的费用、办公费、保险费等。（6）税费。在房地产项目进行开发的过程中，需要向国家缴纳一定的税费，所缴纳的税费屮主要的组成部分包括房产税、耕地占冇税、营业税、契税、城镇土地使用税、企业所得税以及印花税等。而具体的根据房地产项目的不同，在项目进行施工时需要缴纳的税费也有所不同。（7）贷款利息。相关企业在对房地产项目进行施工时，以自身的资金能力想要对项目工程进行完成存在一定的困难，这就需要向银行寻求一定的帮助，等到银行提供了一定的资金帮助之后

5、，房地产项日企业就需要向银行缴纳相应的利息，而贷款利息也就成为房地产项H成本构成中的一个重要的组成部分。2.成木管理概述企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产晶质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统全面、科学、合理，对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业

6、整体管理水平具有重大意义。二、当前房地产开发项目成本控制屮存在的误区1•成木分析存在误区成本分析是指在成本发生Z后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目H标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多房地长开发企业都没冇真正认真进行成本分析，往往是一个房地产项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快乂转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成木冃标的制定提供改进意见，造成第一手

7、资料的缺失。2.成本管理认识上存在误区长期以来，我国房地产开发企业在成本管理认识上存在误区，认为企业成木管理是财务部门的责任，有些房地产开发项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没冇成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲日增加施工人员和设备，必然会导致