房地产开发项目成本控制策略研究

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1、房地产开发项目成本控制策略研究冼桂祥广东肇庆526000摘要:近年来，我国房地产市场竞争较大，为了获得更高的效益，房地产企业纷纷加强了开发项目的成木控制。木文主要从建设项目的成木控制、设计阶段的成木控制、加强合同管理方面研究了房地产开发项目成木控制的策略，有效控制了项目的建设成木，保障了企业的预期效益，可供参考。关键词:项目成木管理体系；成木控制；价值工程；限额设计；合同管理房地产对于目前的社会来说是非常热门的话题，作为一种商业行为，追求的是利润。因此，做好项目的成木控制就非常有意义了。但是成木控制一直是房地产项目管理的重点和难点所在

2、。当前，受到国家对房地产市场调控政策的影响,，房地产企业间的竞争不断加剧，房地产开发企业为获得持久的竞争优势，应该不断提升项目成木管理水平，加强项目设计阶段和项目建设阶段的成木控制,争取实现成木控制的总目标。1建设项目的成木控制策略1.1建立项目成木管理体系项目成木管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。项目成木管理体系是房地产项目建设的重要内容，是成木控制的重要支撑，为此，必须结合实际情况，建立合理、科学的项目成木管理体系(图1)01.2项目成木管理体系运行原则⑴节约原则成木控制

3、的关键在于做到“防患于未然”，努力消除成木管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。(2)全面性原则建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。(2)责、权、利相结合的原则建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。(3)0标管理原则目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的

4、准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。1.3在成本管理中实施价值工程价值工程也称价值分析,是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果，与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择,从中确定最优方案。随后，在深化设

5、计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。建设单位通过建立项目成本管理体系，明确项目成本管理体系运行原则,运用价值工程的基本原理对房地产项目进行全方面、全过程的成本控制管理。这种“静态控制，动态管理”的成本控制和管理策略。2设计阶段的成本控制2.1通过招投标方式选择最优规划设计方案一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度

6、等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。因此，在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最人化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。2.2在设计各个阶段进行限额设计在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划

7、设计、建筑方案设计和施工图设计。限额设计是控制成本的重要举措。在满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为原则，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最人化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。(a)建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额

8、设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。(b)制定合理的限额设计控制指标。从方案设计，到初步设计，再到施工图设计，各个阶段应依次逐步实现限额设计指标，并且每一设计阶段贯穿于每个专业的