房地产开发项目风险管理的策略

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1、房地产开发项目风险管理的策阵【摘要】随着社会的不断进步和经济的快速发展，我国房地产开发产业面对着越来越人的竞争压力。并且，房地产开发项目本身具有地域性较强、投资较大、开放周期较长等特点，所以导致其存在较大的风险。本文分析了房地产开发的特点，讨论了房地产开发产业面临的风险，并提出了一些管理策略。【关键词】房地产；开发项目；风险管理：策略中图分类号：F293文献标识码：A文章编号：1•刖§房地产产业的健康有序发展对我国的社会稳定和国家的经济发展有着重要的作用，是我国的重要产业。随着经济和社会的不断发展，我国房地产产业

2、面临自身和外部两种环境的挑战和压力。从外部来说，我国房地产市场竞争日益激烈，各项管理也逐渐的完善；从自身产业特点来说，房地产开发项目投资较大、地域特点较强，开发周期也较长。这些挑战和压力都给房地产开发项目带来较大的风险，为了保证企业的利益，积极开展相应的风险管理冇着重要的意义。2.房地产开发的特点房地产开发一般指按照国家相关的法律，在获収土地使用权的地块上根据相应的规划要求进行房屋、基础设施建设的行为。在我国，房地产开发项冃一般具有以下几个特点［1］：2・1房地产开发投入大、时间长要开发一个房地产项冃需要较多的流

3、动资金，尤其是近几年国家关于房地产产业的宏观调控政策的不断出台，资金在房地产屮的地位逐渐的上升，直接影响到项目的成败。另外，一般房地产项目建设需要较多的时间,也给管理上带来了较多的风险。2.2房地产开发项目在管理上较难房地产项冃的开发不仅时间较长，几年到十几年，而且还要和众多的部门进行交流和沟通。在项目开发时，需要对多个指标进行管理，如销售利税率、投资回报率等；还耍项日投资限额、建设的工期和相应的质量标准进行管理；合作方、监管方的诸多要求等。这些限制条件都要求在进行项目管理时要建立一套规范、完善、科学的管理体系。

4、2・3涉及的税较多在房地产开发的项目屮，冇很多相关的税目如房产税、土地增值税、营业税、附加税、土地使用税、企业所得税等，土地增值税是其中房地产独有的税目。有资料表明，在房地产行业中，一般的税负为13%左右，相对较多，并一且政府部门对房地产项目也一直进行严格的监管工作。2.4房地产开发的政策性很强尤其是近几年来，房地产的开发受到了各界的重视，政府的相关部门也出台了一系列的政策来指导房地产的开发工作。房地产的开发受到政策的影响较大，和国家对土地供应的政策和国家关于货币的政策都有紧密的关系。另外在进行房地产项目开发时要

5、满足当地对环保和规划的要求。2.房地产开发主要面临的风险房地产项目的风险一般指在项目的投资分析阶段、建设阶段、前期阶段、租售阶段和使用阶段中，由于一些不确定的因素而造成经济损失的可能性。这种风险具冇客观存在性，但是发牛的风险和结果冇着不确肚性。2.1资金上存在的风险房地产的开发需要大量的资金，从项S的一开始到结朿的全过程都需要大量资金的投入。地价在房地产产业中是一项主要的投资之一，尤其是近几年低价的不断攀升，产生了很多的“地王”，企业需要在地价中投入巨大的资金。一般企业的融资都是在立项之后，所以购买土地的资金一般

6、是企业木身的资金，由于国家宏观调控的不断实施，使市场上的不确定增加，也就使整个项目的风险增加［2］。在项目的实施阶段，一般企业都本身的资金都不能满足施工的需要，都要通过筹资活动来筹集资金，这也就造成了我国房地产开发的项n负债率较高，这也就带来了较大的偿债风险。另外，由于投资资金较多、工期较长，可能会造成资金周转的困难和流动性差的风险。同时，国家对银行政策的调整使银行的放贷条件愈加严格，增加了企业获得贷款的风险，如果资金链出现断裂，很可能造成“烂尾楼”的情况出现。3.2房地产项H的管理风险房地产项目在管理的风险主要

7、存在于项目开发的前期的决策和项目实施阶段成木管理上的风险。房地产项日决策阶段的风险可能是由于对信息掌握的不够充分，而导致对项B的投资分析有偏差或是能没觉察到项目的某些风险。由于项目都是不可重复和一次性的，所以如果在决策问题上出现错误，可能导致很难弥补的损失。在房地产项目开发过程中的管理风险主耍是对项目的成木进行管理的风险。建设项目一般工期较长，在施工时可能会发生设计变更、材料价格变动等情况，都可能会造成成本超预算的情况，给资金的管理带来风险。3・3在纳税中的风险在进行房地产项目时遇到的税收风险是指相关负责人在纳税

8、时没有利用相关的法规而导致损失的可能性。产生这种风险的原因可能是由于经济环境的多样性、复杂性和纳税人対相关法律法规理解有偏差造成的。在房地产建设的各个阶段涉及较多的资金，缴费方式也不尽相同，这就造成了较大的税务风险：2.房地产开发项目风险的管理措施4.1完善项目的事前规划和可行性分析做好房地产投资项H的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策