小区会所的产权归属问题研究

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1、小区会所的产权归属问题研究作者:至静文发布时间：2015-06-0115:05:40打印字号：大

2、中

3、小近年來，随着住宅区内设施的不断完善，小区内会所的建立引发的业主与开发商之间关于会所权属的纠纷层出不穷，究其原因，在于我国的《物权法》虽然明确了建筑物区分所有权制度，但对于小区会所的产权归属并未明确。本文以我院审理的案件作为引子，分析我国法学界提击的相关理论学说，以期为司法实践提岀一定的参考建议。一、案件引发的思考（一）案由概况我市某小区在总体规划和每栋房屋具体规划、报建计划中均将位于小区中心位置的二层连体建筑物列为“公共建筑”配置，用途为“会所”、“非住宅”。

4、开发商在进行房屋销售的广告宣传中也明确承诺“活动中心及会所”、幼儿园等为共公设施。然而，2011年9月，市公房管理处私自将该小区内属于广大业主所有的“会所及活动中心”共2356平方米房屋子以600万元的价格出售给了第三人，并由房产部门为其办理了12个房产证书。业主们认为，会所系公共设施，是《中华人民共和国物权法》规定的公共场所，应归全体业主所有。因此，转让行为违反了法律的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，于是通过诉讼的方式主张权利，请求确认转让的行为无效。（二）法院判决法院认为：本案争议的会所，规划审批吋部分为公共用房和物业用房，实际上也是这样使用的，该部分房屋

5、的产权应属于小区业主共有。房地产开发公司与第三方就该会所进行买卖，严重侵犯了小区业主的合法权益，被告第三方明知其所购的会所中有公用设施和物业用房，仍予以购买，其行为不构成善意。《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。被告第三方在诉讼中辩称的原告应先行政诉讼，后民事诉讼，理由不能成立，木院不予采信。案经木院审判

6、委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于房屋登记案件若干问题的规定》第八条、《屮华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决房地产开发有限公司与第三方于2011年9刀8日签订的《商品房买卖合同》无效。两被告对一审法院的判决不服，上诉至市中级人民法院，中级人民法院维持原判。（三）案件所体现的法律问题通过此类案件，可以反映出会所权属纠纷存在法律问题主要有以下几个方面：第一，法律关系的多样性。从涉案当事人来看，此类案件的原告方为小区业主，人数一般比较多；从涉案的法律

7、关系来看，案件不仅涉及到业主和开发商之间的商品房买卖合同关系、开发商与购买会所的第三方之间的买卖合同关系，还涉及到了市公房管理处与第三方就办理房产证之间的行政关系。因此，法律关系的复杂性可见一斑。第二，案由的复杂性。在会所的最初宣传和开发商中请的规划建设时，对于会所的定性是公共设施，但是开发商通常会以建设项目时业主并未分摊建筑面积为由否定其公共性，因此，在具体的审理过程中十分棘手。第三，立法的空白性。在住宅区会所的归屈上，我国暂未有明确的立法规定，各地的标准不统一，这可能会导致在具体的实践中不能够保证法律的统一性和权威性，因此问题总的症结就在于亟需明确的立法出台

8、来确定会所的归属问题。二、会所归属的理论学说分析会所即为商品住宅项目附属会所的简称，系指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。从法理学上分析，物权法上规定了建设用地使用权人和建设人对自己土地上的建筑物享有所有权，但对于涉及到业主共有利益的必须保障性用房，法律可以另行规定。比如，物权法和物业管理条例都明确规定了物业管理用房展丁全体业主共有，但这不等于法律无端为业主增加了一项权利，因为开发商是建设者和销售者，业主共有的物业管理用房的成木一定是分摊到房价上了。但是会所的性质通常认为是一种奢侈品而非必需品，在是否分摊到房价上并不统一

9、，因此争议较大。目前学术界对于会所的权属有以下几种学说：（一）合同约定说合同约定说指的是，小区会所的所有权应当以商品房销（预）售合同上约定的内容为标准。这一观点得到了学术界大部分学者的支持，因为这体现了私法领域的一个重要的理念——意思自治原则。为了规范商品的销售，我国的法律对于意思自治原则从以下几个方面做了规定：1、销售期间广告宣传的限制。房地产开发商在商品房的宣传中所作出的承诺，应当在商品房买卖合同中予以明确的约定。因此，在民法上商品房的销售广告的性质为要约邀请，如果对于商品房的相关设施做出了具体、明确的承诺，即视为要约。如果开发商未将所承诺载入房屋买卖合同中

10、，即为违约。2、合同履行