基于需求特征研究住房消费市场需求调控策略选择

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1、基于需求特征研究住房消费市场需求调控策略选择摘要：住房制度改革深化以来，我国住房市场需求呈现快速上涨趋势。由于短期内供给缺乏弹性，因此住房价格走势与市场需求密切相关。本文分析了这一阶段我国住房消费市场的内部需求特点，指出了不同需求群体行为特点对住房市场的影响。最后针对住房消费市场需求实际，提出了当前进行需求调控的相关建议。关键词：住房消费；需求特征；调控Abstract：Withthedeepeningoftheurbanhousingsystemreformation，thehousingmarketdemandraiserapidly.Thesupp

2、lyofthehousingmarketislackofflexibilityinashorttime,sothehousingpricetrendhasacloserelationshipwiththehousingmarketdemand.Inthispaper,weanalyzethecharacteristicsofthedemandinhousingconsumptionmarketandthehousingassetmarketatthisstage,pointtheeffectsonthehousingmarketbydifferentne

3、edsofthepeople'sbehavior,thengivesomeadviceonhousingmarketregulation.KeyWords：housing,demandcharacter,regulateandcontrol中图分类号:F830文献标识码汕文章编号:1674-2265(2012)10-0064-041998年住房制度深化改革以来，伴随着国民经济的飞速发展和快速的城市化进程，我国住房市场取得了较大的发展。截至2010年底，城镇居民人均住房建筑面积达到31.6平方米，居民住房需求水平和居住质量都有了较大程度的提高。这一阶段也是

4、我国住房市场需求快速增长的阶段，商品住房销售面积从1998年的10827万平方米增长到2010年的90625万平方米，年均增长19.4%；商品住宅销售额从1998年的2006.9亿元增长到2010年的43953.3亿元，年均增长29.3%o由于住房市场供给短期内缺乏弹性，因此短期内住房市场价格走势和市场需求的旺盛程度有关。当前我国住房市场需求非理性程度较高，研究需求群体内部不同类型主体的行为特征、分析其对住房市场发展所造成的影响，对于从需求治理出发、弱化市场正反馈机制具有非常重要的意义。按照市场需求主体购买住宅的目的，可以将住宅产品需求类型划分为三类：自

5、住需求、投资需求和投机需求。2010年以来，严厉的房地产市场调控政策使得住房市场投资与投机性需求得到了有效抑制，因此在限购限贷政策不放松的前提下，今后一段时间内住房市场需求主要来源于自住型的消费需求。一、住房消费市场（一）自住需求自住需求是指购房者的动机在于满足自身的居住需要，包括无房户解决自身居住问题需要而产生的购房需求和有房者因为改善自身居住条件而产生的需求。进一步自住需求还可以分为两类：一类购房需求呈主动性，居民主动地解决住房问题。比如新成立的小家庭买房、毕业几年有一定积蓄不愿再租房的工作人群买房，或者为了改善和提高住房条件主动购买住房等；第二类需

6、求是被动的，购房者从自身意愿出发并没有买房需求，但是因为城市规划和房屋拆迁导致居民原有住房不能使用进而'‘不得不”购买住房。如城市化发展中的城市外延扩大、基础设施建设征地引起的居民大量动迁等。自住需求购买住房时的成本收益分析和消费者购买其他普通商品并没有本质上的区别，需求方主要是依据家庭收入水平决定的购买能力以及住房产品的性价比来决定购买行为。（二）住房消费市场与住房资产市场分析住宅市场上各种需求类型，以自住为目的的住宅购买形成了住房消费市场，而无论是住宅投资还是住宅投机，只要购买目的不是为了自用而是为了获得收益，就形成了纯粹的住房资产市场。住房消费市场

7、和住房资产市场分别对应住房自住需求和住房投资或者投机需求，但是二者之间存在着相互交叉和重叠的关系。对于普通消费者而言，其购房需求往往是自住和投资需求的综合体。初次置业阶段选择的住房不仅是为了解决自身居住问题，还希望通过强制储蓄的方式使得自己在将来的二次改善型置业中具有一定的积累；改善型的置业一方面是为了提高居住质量，另一方面也是为了资金的保值增值。对于投资者而言，在市场存在过度的暴涨、房价产生较大泡沫空间时，原有的理性投资行为可能向投机行为（从某个角度看，投机行为的产生也基于理性的套利）转化以获取短期内更高额的利润回报，这种市场的叠加性使得住房市场需求分

8、析更为复杂。由于住房消费市场需求方的购买目的是追求自身消费效用的最大化，无论是首