大型零售商业选址策略分析

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1、大型零售商业选址策略分析李扬萩发布时间:2007-06-22［摘要］本文就大型零售商业选址的基本原则、选址中影响选址的参考因素、选址的方法进行系统的讨论，并对世界零售业巨头家乐福的选址策略进行实证研究。［关键词］大型零售商业选址哈夫模型商业饱和度测量法人型零售商业泛指随着一个城市经济发展和满足消费者集中购物需求而出现的人型商业经营载体，主要为白货商丿占、大型超级市场。大型零售商业（特别是跨国零售商业）普遍采用国际间一种行Z冇效的连锁经营形式，其连锁经营店位置的选择就对经营有着决足性的影响。一、大型零售商业公

2、司选址原则人型零售商业的选址作为一项复杂的工作，有其必须严格遵守的选址原则：1.忖标市场原则。大型零售商业的目标市场一般是高、中档次的工薪收入的阶层，地址宜选择商业中心、居民聚集区和工薪阶层工作区域。2.容易接近原则。人型零售商业应选择在交通便利的商业区、经济区、文化区附近，并有规模相当的停车场和临近公交站点，方便顾客来往。所以大型零售商业应按所在地人们行进、停留的规律进行选址分析，应选择在顾客容易接近的地段和位置。3.具有可见度原则。商业的可见度是指人型零售商业位置的明显程度，比如说选址的位置无论在街头、

3、街中、巷尾，应让顾客从任何一个角度看，都能获得对零售商业的规模和外观的感知，当然这需要从建筑、装饰等儿个方面来完善。4.投资预期目标原则。人型零售商业在选址时，除考虑外部因素外，还应考虑自身的条件，如经营品种、规模、方式等，耍以能实现预期投资目标的地点来衡量地理位置。二、大型零售商业公司选址参考因素1•环境因素。（1）人口与收入水平：人型零售商业选址往往首先考虑的就是辐射人口的数量、人均收入、消费水平等因素，并由此来确定商业的经营形式和经营规格。（2）消费习惯：流行时尚和风俗习惯的往往能在很大程度上影响消费

4、者对都市中众多零售商业的选择。2.地理因素。（1）区域规划：潜在地点的区域发展规划、建筑布局规划是在确足大型零售商业选址之前必须充分了解的。因为区域规划往往会涉及到建筑物的拆迁和重建，如果未经了解，盲I」选址，在成本收冋之前就遇到拆迁，会使企业蒙受巨人的经济损失，或者失去原有的地理优势。同时，掌握区域规划厉便于我们根据不同的区域类型，确定不同的经营形式和经营规格等。（2）位置：零售商业经营所在的区域适宜选择在城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内，至少在其10分钟〜15分钟步行距离或便捷交通辐射范闌。（

5、3）可见度和形象特征：为让消费者能够便利找到目标商场，特别是对开车的人，在行驶当屮寻找会更加因难，因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认。我们说的远距离通常是200米以外，近距离就是50米，这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮，有不同的层次。所以实际选址中，商业建筑应有明显的指路标示，在建筑的外墙述有大型的店标，甚至在路边上要设冇店标的指示牌；建筑临街的长度应保持适当的长度，通常在60米以上。（4）交通状况：交通状况往往意味着客源，获得木地区车辆流动的数据以及行人的分析资料，以保证商业建成以厉,有充足

6、的客源。关于II标地点的街道交通状况信息可以从公路系统和当地政府机关获得，并对人流、车流数量采集适最样本数据作为分析参考。3•市场因素。(1)竞争状况。一个地区零售行业的竞争状况可以分成两个不同的部分来考虑。一是直接竞争的评估，即提供同种经营项tJ,同样规格、档次的零售企业可能会导致的竞争。二是非直接竞争，包括不同的经营内容和品种，或同样品种、不同规格或档次的零售企业，这类竞争冇时起互补作用，对零售企业是冇利的。在选择零售商业经营区域时，如果无任何一种形式的竞争，将具有垄断地位；如果有任何一种形式的竞争，都

7、是值得在投资前认真研究和考虑的。(2)规模和外观。零售商业位置的地而形状以长方形、方形为好，必须有足够人的空间容纳建筑物、停车场以及展示台等其他必要设施。三角形或多边形的地面除非它非常大，否则是不足取的。同时，在对地点的规模和外观进行评估时也要考虑到未来消费的对能。4.经济成本。(1)土地价格或建筑物租金：地价或租金的费川是在逐渐上涨的，而且零售商业在投资时，土地费用或建筑物租金所占的比重也是较人的。城市不同区域、不同街道、不同地段其地价或租金相差是很大的。因此在选址时，应选择地价或租金合理的，冇较大潜在成

8、长优势的位置。(2)货源的供应及价格水平：零售商业经营经常须大量商品货物的供应，如果所在地区及周边区域供应不足或物流系统不畅通，会影响零售商业的发展和声誉，如从远距离地区供应无疑会增加成本，影响企业经营。(3)劳动力供应状况及工资成本高低：零售商业经营需要使用大量、各种层次的人员，包括管理人员和具有一定技能的服务人员等。潜在市场上是否具有企业所需耍的人员及其丄资标准对零售商业经营尤为重要，这关系到整个商业集团的服