周帆房地产策划的五个阶段

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1、周帆：房地产策划的五个阶段在上世纪60年代毛泽东对大动荡、大分化、大改组的世界形势做了集中分析，于1974年2月22日，毛泽东在会见赞比亚总统卡翁达时全面提出了划分三个出界的观点。毛泽东说：“我看美国、苏联是第一世界。中间派的日木、欧洲、加拿大，是第二世界。咱们是第三世界。〃毛泽东又说：“美国、苏联原子弹多，也比较富。第二世界，欧洲、H本、澳大利亚、加拿大，原子弹没有那么多，也没有那么富。但是比较第三世界要富。〃"第三世界人口很多。亚洲除了H本，都是第三世界。整个非洲都是第三世界，拉丁美洲是第三世界。〃毛泽东的这几段话，不是一时的即兴Z谈，而是经过了长期

2、的观察和思考而提出的精辟论断。2974年4月10H,刚刚复出的邓小平在纽约举行的联合国大会第六届特别会议上，第一次正式向全世界阐明了毛泽东的这一新的战略观点。邓小平指出：“从国际关系的变化看,现在的世界实际上存在着互相联系乂互相矛盾着的三个方面、三个世界。〃邓小平的这个发言是经中央政治局讨论通过，并报请毛泽东审阅定稿的。毛泽东划分三个世界的战略思想闻名天下。《信息时报》在2005年对周帆做了一次专访，周帆在这次专访中，也像毛泽东划分三个世界一样，对中国策划业的发展，做了一次高屋建範式的阶段划分，此前没有人做过这么系统的划分与总结。记者：周先牛，您是中国特

3、级策划大师，在策划界，王志纲是50年代牛人，而您是60年代生人，在策划领域您非常权威，但是到目前为止，中国策划业己经走过了许多年头，然而至今好像没有人对整个策划业进行一些高屛建範式的系统总结，请问您是如何梳理中国策划业的？周帆：我对中国策划业确实有些个人思考，也进行了一些提炼，我将中国策划业大致划分为五大发展阶段，各个阶段有各口不同的特点：第一个阶段：点子策划阶段这也是最原始的起步阶段，这时候的中国，无论是企业的决策层还是策划人，多数是靠-两个点子，或拍脑袋瓜子式的方式来做决策和策划的。那时候“策划”业也被认为是骗子行业，岀现了一些点子式人物，他们靠卖点

4、子为生，就像屮国帝制时代的谋士，只是岀岀计谋而已，缺乏系统观念。第二个阶段：经验策划阶段所谓经验阶段，就是凭借自己过去做策划时所积累的一些经验來做策划，策划的知识性还不强，也不系统，所以只能依靠过去的点滴经验來做策划，这个阶段的特点是创新乏力。策划人普遍在凭经验、凭感觉做策划。缺乏前瞻性、全局性观念。第三个阶段：应用策划阶段应用阶段比经验阶段略微前进了一步，在经验阶段的基础上，吸收了一些策划业的专业知识，策划人通常是应用其所学到的策划知识再结合过去积累的经验做策划的，在经验与应用策划阶段，当一•个个点子在实践中被证明成功或错谋吋，案例便被广泛应用于研究与

5、总结,于是一•个个理论体系与观念开始出现。当一些经验、知识、模式与案例被实践Z后，成功的经验便被广泛的应用开来，策划业也因此有了抄袭Z风，并且此风H盛。目前中国的策划人就处于经验策划阶段和应用策划阶段，并且这些特征十分明显，没有再向前边步的迹彖，这是很危险的。第四个阶段：科学策划阶段这个阶段的明显特征就是将经验与知识梳理成科学体系，并将一些先进的科学方法（方法论）应川到策划屮去。但是到目前为止，中国策划人只有极少一些人士提前进入到这个阶段。科学策划阶段主要是以系统与科学的思维来进行总体把握，系统性较强，推进科学调研、系统分析、科学决策，强调宏观整合。第一

6、、二阶段为初级阶段，第三、四阶段为中级阶段，下面的笫五阶段为高级阶段。第五个阶段：思想策划阶段（创新策划阶段）思想策划阶段，也叫创新策划阶段。要求策划人不再简单地寻找白己过去的经验或者模仿别人的成功经验、应用知识，而要在科学策划的基础上，形成口己个人的策划思想体系，在理论体系与系统知识的框架里，形成系统思想，在策划实践时，重要的是思考如何给策划主体赋予鲜活的思想，打造策划主体的牛命力。一个产品，如果在策划时，不能赋予其思想,那么这个产品就仍然述停留在物质层血上，无法鲜活起来，不能鲜活起来的东西，就是没有生命力、竞争力的。而耍赋予策划主体于思想，就要求具有

7、超强的创新能力，否则是无法达到思想境界的高度的。记者：您一直从爭房地产策划实践与研究，请问周先生，您认为中国房地产策划业到目前为止，存在哪些问题？周帆：我觉得主要存在四大问题：第一个问题是有专业化操作而无策划。不少开发商与代理公司往往将策划和专业化操作混为i谈，分不清专业化操作与策划有什么区别。举个例子：有如工厂生产产品，专业化操作可以说是技术的应用，是流水线作业，而策划则是开发什么样的产品來满足和引导市场需求。如果没有策划，牛产加工出來的产品再好，也可能无人问津。先有策划，后才有专业化操作（技术的应用与改良）。第二个问题是策划重产品轻主题，产品策划为主

8、题策划的关系就有如产品同包装的关系。没有好的包装，再好的产品也卖不出好价钱。比如