土地使用权出资问题探析

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1、土地使用权出资问题探析十•地使川权出资问题探析——结合物权法谈土地使丿I〕权出资等问题土地作为一项自然资源和人类的宝贵财富，因其自身的所同有的特性而比其他资源更为人们所关注和巫视，也值得所有人去珍惜。我国对土地资源的管理尤为严格，所直接涉及的法律就有《屮华人民共和国土地管理法》（以下简称“土地管理法”）、《中华人民共和国农村土地承包管理法》（以下简称“土地承包法”）、《屮华人民共和国城市房地产管理法》（以卜•简称“房地产管理法”）、《中华人民共和国物权法》（以F简称“物权法”）等，间接涉及的法律法规更是难以一一列举。笔者

2、拟就物权法中对土地使川权的规定，结合其他相关法律分析土地使用权的出资问题，其主耍是各类土地使用权能否用作出资的问题。一、概况。从2007年10月1日起施行的《小华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）将对所有的中国人产生深远影响，而且因为物权法与人们的口常经济活动息息相关，所以必将与会计实务发生丝丝入扣的联系。物权法上所谓的物包括不动产和动产，而不动产是指土地以及房屋、林木等土地处着物。其中土地具冇极大的特殊性，即在我国土地的所有权和使用权通常是分离的。就土地的使用权而言，物权法中实际并未采用我们熟悉的土地使用权的概念

3、，而是将其分为“土地承包经营权”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”，在《用益物权》一编中分三章进行规范。用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，其实际是十•地所有权与土地使川权分离的法律形式。用益物权是三类物权形态（所冇权、用益物权和担保全）之一，其与所有权的差别是所有权要多一项对物的处分权，此外的三项基本权能与所有权相同：占有、使川、收益。十•地管理法屮将土地分为农川地，建设用地和未利川土地，具屮农用地是指直接用于农业半产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建

4、设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。另外，土地管理法规定，“确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水而、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的冇关规定办理”。而物权法是从物权的角度进行规范，所以主要规范土地使用权而不具体规范土地所有权，并将土地使用权划分为“土地承包经营权”、“建设用地使用权”、“宅基地使用权”。第1页分析物权法“用益物

5、权”的有关规定，可知法条所列举的三种土地使用权形态虽然涵盖了全部会计学范畴的“十•地使用权”，但物权法所列举的这几种权利与会计上所常见的土地使川权表现形式有较大不同。而冃物权法站在法律规范的角度所作的类别划分，是按照实践中土地使用权取得方式为主，这也是为什么我们通常可以见到以此为基础的各类土地使用权证的原因。比如我们通常所见的《国有土地使用权证》实际应该称作“建设用地使用权证”，而农村承包上地的使用权证依取得方式不同而冇所区别，如承包上地可以办理土地承包经营权证而非十•地使用权证，通过招标、拍卖、公开协商等形式承包四荒地

6、、林地和草原的可以取得土地承包经营权证、林权证和草原使用权证，按法律规定这些证书是由县级以上地方人民政府发放的。我们可以把上述这些证书统称为土地使用权证书，但实践屮并不是収得了相应的土地使用权证就意味着权利人可以以Z作为出资投入金业进行生产经营，如《中华人民共和国公司法》就明确规定，“有限责任公司的股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”可见能否用作岀资的关键是要看所取得权利可否相对自由地流转——依法转让，

7、所谓相对自由地流转意味着该等权利在一个较人的范甬内流转后权利的行使不受限制，换句话说，土地使用权作为用益物权，其木身不具有对土地的处分权能，但权利人是否对该项用益物权享有处分权决定了该项权利是否叮以自由流转。那么是不是只要取得土地使川权证就可以自由流转呢，事实并非如此。対此我们在后文主要対物权法中所规定的几种土地使用权类型结合冇关法律规定來分别进行分析。二、物权法中的“土地使用权”与会计上的土地使用权范围是否相同。止如前文所述，物权法并未正式使用土地使用权的概念，而是将其分解为上地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权

8、。而土地承包经营权在实践中还包活耕地、林地、草地以及“四荒”地（荒沟、荒山、荒丘、荒滩）等不同类型土地的承包经营权，同时还町能存在集体所有土地的承包经营权和国冇土地承包经营权的区别。而建设用地也存在国冇建设用地和集体建设用地的区别。而会计上涉及的土地使用权范畴相校与比物权法的范畴要小一些，这主要是因为在我国土地所有权