商业地产如何招商管理

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1、商业地产如何招商管理开发商业地产如何做好招商管理商业地产作为房地产开发屮的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一•个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。一、招商工作过程中的操作要点1、市场调查市场调杏是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调杏，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等；另一•个

2、调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租金水平、经营面积等。这两方面调查非常重耍，它决定着项ri的发展和前程。2、项目分析项目的分析包括项目产品木身的分析，如项目的物业形式分析（街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等）；物业产品分析（铺而或铺位、开间、进深、楼层）；市场分析（租金、租期、优惠办法）。这部分耍考虑的是项冃适合引进怎样的商家，将来耍做成怎样的一个商业物业，怎样才能制订合适的招商政策等。3、商业定位在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素來决定你经营什么类型的产品，是小档还是

3、高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用z功。4、业态组合目前各地房地产项口开发屮的商业物业H益放量，商铺的分类主要有这儿种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位；除此外,餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都盂要我们对项冃进行业态组合和布局划分。5^招商业态布局划分之后，就要根据这个布局划分來进行招商。招商的方式主要有儿种，一•种是通过广告媒体宣传，这是H前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过

4、他们对项目的了解又间接影响其他客户；第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的6、商业物业管理最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子耍做吒，市场环境非常重要，开发商必须冇配套的规范的市场管理体系和旺场捲施，如水电配套、物业铮理、形彖统一宣传等。这样才能保证商户的正常经营，在洽谈的时候会给商户安全感和信心。二、开发商在招商中常见的谋区1、盲目定位，不切合实际。为了在销售推广中宣传项II的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都

5、会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成木过高，不敢问津。2、招商期望值过高。期望值过高的表现首先体现就是在租金上。我们在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，我们的商场才能生存。我们要通过这个商铺核算出客户在这里经营每个力能产生的营业额，甚至每个月客户的毛利可能是多少，这样我们才能核算出他们的租金成木，而这个成木还是不计算物业管理费、水电费等在3、过分强调市场坏境的影响。现在竟争是比较激烈，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做，于是在招商的时候

6、就出现一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定冇效的招商策略，冇时候我们往往冇一种想法，觉得这个市场很难做，竞争激烈确实是FI前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越來越多，因为很多大型的商家要进入这个发展中的城市，它们的到來是很大的挑战也是很大的机遇，会让我们在这个区域屮更完善和强人，从而更有实力去竟争，最后站稳脚跟。4、缺乏持续经营的商业管理观念。很多开发商认为客户进来了就万事人吉，这是一个很人的课区。其实客户进来只是商场开始的第一步，如何持续的经营商场才是最关键的问

7、题。开发商招來了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客户做了一段后纷纷流失，再招商就非常的因难了三、如何克服招商中的问题1、多学习行业经营特点，增长商业知识，加强沟通能力。商业发展瞬息刀变，受诸多因素影响很人，因此我们要多走出去，学习优秀同行的优点，吸取它们的经验，增长知识。在招商过程川往往会有冷场的情况，有时候想广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几？那么这种情况我们招商部门该如何面对？首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户來

8、电來访，在竞争FI趋激烈的今犬，这种犬上掉馅饼的事情儿乎不可能发牛，而这种现象最容易发纶在刚参加这一行的新人身上。我们能做的是一定要走出去接触客八，同吋吸收他们的经验,只冇在和客户面对面的交流时你才能知道他