关于住宅禁商问题的法律探析

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1、关于“住宅禁商”问题的法律探析单建国建孚律师事务所2006年6月19口，北京市工商行政管理局发布的第十四号文件规定：口即日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。这一文件规定的出台立即引起轩然大波，成为近期北京楼市的热点问题之一。十四号文件规定涉及到了居民、业主、租八、开发商、物业管理公司等多方的切身利益，对此文件规定的观点态度也各不相同，拥护者有Z,反对者有Z,无奈者有Z。是否应当对住宅禁商？有无法律依据？十四号文件规定能否从根本上解决住宅商用的问题？对禁止住宅商用问题是否应当“一刀切”？为什么只是“暂停”办

2、照？“暂停”到何时？等等，这一系列的话题，也是近期北京楼帀的热门话题。住宅商用的现状及弊端多年来，工商行政管理机关在审查企业的注册登记申请材料时，未对以民用住宅作为公司注册登记地址的行为予以严格禁止，因此有人量公司都陆续合法登记注册在居民住宅楼内。止因如此，住宅商用之风愈演愈烈，据有关媒体报道，北京市有60%的公司开在居民住宅楼内，仅今年一季度，在朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点设在居民住宅楼内。随着住宅商用的比例越来越高，其弊端和危害也越来越明显。首先，住宅商用扰乱了居民的正常生活。每天早晚是居民楼

3、内电梯的使用高峰时段，此时，也疋是居民楼内办公的员工上下班时间，他们的集体出入造成了电梯的拥挤，影响了居民止常使用电梯。白天有时赶上一些公司用电梯运货，居民们根木无法使用木应属于自己的电梯。工作口的白天应当是居民楼内十分清静的时间，但是，在楼内办公的人员以及前来联系业务的客户来来往往，再加上有的外来联系业务的人员乱按门禁系统、乱敲住户房门，有些公司的员工肆无忌惮地人声噴哗或者在午休时间打开超重低音的音响设备，冇的公司员工在电梯间内打羽毛球，或者把楼道、电梯间当作吸烟室，聚众吸烟，混杂的人流、污浊的空气、嘈杂的

4、噪声、拥挤的楼道和电梯，这一切把一个好端端的居民楼搅得乌烟瘴气，彻底地打乱了居民本应享有的一•份安静。有的公司晚上加班到很晚、周末也加班，这样就造成居民在自己的住宅内正常的休息权利也被侵犯。居民的正常牛活秩序被严重干扰和破坏，住宅的品质和牛活的品质也随Z大幅度降低。其次，住宅商用侵犯了居民的财产权益。市于楼内办公人员、前來公司联系业务人员的频繁出入，以及搬运货物，加速了电梯等公用设施的止常损耗，缩短了这些设施的大修周期和使用寿命，增加了居民物业费用的支出，给居民造成了财产上的损失。第三，住宅商用给物业管理带来

5、困难，容易引发安全、治安、刑事案件。由于居民楼内办公司，一方

6、侨导致楼内的人流增加，且外来人员混杂，物业不好控制楼内人员的进出，很难有效管理。这就无形当中增加了楼内的消防、治安等安全隐患。有些人是到楼内公司办事,而有些闲杂人等则是打着到某公司办理业务的旗号混进楼内进行盗窃、抢劫。从以上事实可见，住宅商用的泛滥，厉患无穷，己经严重影响了广人居民的正常生活,因此，应当及时地予以禁止或加以限制。第I•四号文件产生的连锁反应在十四号文件公布实施后，首先是造成了那些以住宅为登记地址、前去办理工商登记注册的人员被拒之门外

7、，因为，按照该文件规定，口2006年6月19FI起，暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。其次是造成那些此前已经注册成立在住宅楼内办公的公司，无法再办理迁址到其他住宅楼内的注册地址变更登记手续。有的公司已经签订了住宅租赁合同并且交付了房租，但是却无法办理地址变更手续。更为尴尬的是，因为I•四号文件发布得太突然，有的公司已经从原注册区县的工商登记机关办理了登记注册档案材料迁出手续，但是，因为十四号文件的出台，在新的办公地点却不能落户，有人形容这就像飞机起飞到达了1=1的地的上空却不能降落一样，这突如其来的变化让他

8、们感到无奈。因为长期以来一直未对住宅禁商，很多公司自成立时起就一直在住宅内办公，这是经工商登记部门核准的，现在这些公司能否在住宅内继续牛存下去？明年能否顺利注册？这些问题在十四号文件中却找不到答案。这些公司对将来何去何从茫然不知所措。由于根本不可能想到工商部门会突然出台这样的规定，有的公司其至己经购买了居民住宅作为办公场所，准备在居民区内长期安营扎寨。十四号文件的出台，也彻底粉碎了他们的美梦，由于政策的变化，现在他们需要考虑的是已经购买的房屋如何处置？住宅禁商可以逐步改善居民的居住环境，提升住宅品质，口然会受

9、到很多居民的扌门手称快，应当说受益者是大部分居民。但是，这一政策也并非对所有的业主都是利好的。根据十四号文件，登记注册时凡提交《房屋所有权证》写明的房屋用途为住宅，购置商品房购房介同写明房屋用途为住宅（公寓、别墅）的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨別为住宅或商用的（商住、综合等），均不予登记注册。十四号文件实通之后，在业主这一群体中受影响最人的是那些商住楼、公寓和纯商务公寓楼的业主