以解决问题为导向的土地开发策略规划

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1、以解决问题为导向的土地开发策略规划以解决问题为导向的土地开发策略规划摘耍：如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须而临的问题。然而沉淀多年而未得到开发利用的建设用地，一般会存在农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等一系列问题尚未得到解决，归根到底是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。本文以增城市金竹新城为例，以解决问题为导向，从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，为土地盘活开发和控制性详细规划编制提供一种分析方法。关键词：历史建

2、设用地，盘活开发，控制性详细规划，收益测算中图分类号：F293.2文献标识码：A1•引言如何盘活历史建设用地实施开发建设，是城市规划、土地储备和经济发展必须而临的问题。然而，城市中的历史建设用地沉淀多年，总会有种种问题尚未解决，如农民征地欠款未付清、留用地不落实、产权边界混乱、土地私下买卖、债权债务关系不清等。问题久拖不决，归根到底就是城市规划对地块赋予的市场价值无法解决历史遗留问题。以增城市金竹新城为例，位于增城市核心地区，面积2.65km2,是增城市重点发展片区之一，市政府曾经两度委托著名高校编制控制性详细规划，

3、但由于在规划屮对农民、产权、成本等问题未作深入研究，导致方案的可操作性不足，难以指导金竹新城的实际开发工作。有鉴于此，需耍从操作、发展和市场的视角来进行开发策略分析，从而指导控制性详细规划调整，为土地盘活丿I：发提供技术支撑。2.制约土地盘活开发的问题分析2.1用地权属混乱经过10多年间不断的征用、转卖、出让、划拨、建设等一系列或合法或违法的行为，金竹新城内的土地产权关系已经十分混乱，产权、债权等相互间纠葛不清，给新城再次启动开发带来极大阻碍。涉及问题主要是：（1）原征地单位在征地过程中尚欠农民征地补偿款本息约250

4、0万元，还需要落实提留地21ha（316亩）。（2）原征地公司私下转卖土地带来的遗留问题未得到解决，已经预收280户的单位及个人土地款9611万元，涉及面广、影响大，有待妥善处理。（3）部分用地在银行抵债，且存在银行又再次转卖资产包的现象。（4）由于土地测量不准等因素，部分用地则出现重复出卖的现象，需要补划低偿。（5）部分公建项目在本区选址，涉及占用原规划的农村提留地，需要考虑重新置换。2.2问题根源判断生态环境、用地条件良好是金竹新城的优势，但陷于历史开发的遗留问题,土地权属、债权债务…直混乱不清，导致新城不能更好

5、开发，土地闲置、利用效率低下，建筑也不能得到有效的建设和整治，经济上也只能是只见投入不见产出，还带來了较大的失业问题和社会矛盾。归结起來，问题的根源所在主要有以下儿个方面（见图1）：图1金竹新城开发存在问题根源判断2.3既有规划方案评析国内两座著名高校分别于2003年和2006年编制了金竹新城的控制性详细规划（规划范围大致相同）。03版规划把金竹新城定位为市级居住休闲购物中心，大型市级公益服务设施较多，容积率基本在1.5-1.8Z间（商业地块容积率高达3-5.5）,其屮居住用地比重为42.29%（112.06ha）,

6、公共设施用地比重为18.63%（49.36ha）,其中核心区商业金融、文化娱乐用地20.6ha）o06版规划把金竹新城定位为居住片区和组团级公共服务中心，商业规模则大为降低，仅有9.53ha,商住用地为11・42ha,居住用地容积率基本是1.3,商业用地为2.0,商住用地为2.5。总体上，上述两个方案都是按•般的城市控制性详细规划套路进行，偏向于物质性规划，缺少对重大问题处理的策略建议，未能切中问题的关键，导致方案可操作性不强。主要问题有以下儿点：（1）方案对本区自然地形、地貌考虑不足，基本铲平、填平较好的山体、水体

7、；（2）方案对历史遗留问题的处理考虑欠缺,没有考虑农民拆迁安置、厂房处理以及区内地块产权复杂的事实，路网走向没有考虑产权线，方案可操作性不强；（3）方案对地区的功能定位也耒作深入研究；（4）方案对市场的需求规模把握不足，03版规划仅商业金融用地就高达20.6公顷，超出了一个县城市场环境所能否承受的容量；（5）地块开发强度与规划功能用途不匹配，比如03版规划，商业地块容积率在3-5.5Z间，推算平均层数将至少在10层以上，而一般商场、超市等的建筑不可能达到10层，大批量的办公建筑乂超过了市场需求。3规划思路与开发方案3

8、.1任务的提出在前两版规划失败的基础上，再次启动金竹新城用地的盘活开发，需要摸清土地、产权、建筑以及历史遗留问题等现状情况，提出…揽子的解决问题的方案和策略，重点解决以下6方面的问题：图2金竹新城开发策划工作任务示意图3.2规划方案构思根据上述的目标任务，在03、06版控规的基础上，主要在如下儿方面进行规划方案优化：（1）重视路网设计与权属边界