价值工程案例分析3

《价值工程案例分析3》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、rt住宅的价值，是消费者和房地产开发商之间的纽带，也是政府部门调控住宅市场的重要依据。对住宅的价值进行综合评价，所以反映住宅功能实现的经济性，能够为消费者选择住宅提供依据。房地产开发商可以通过价值分析预测消费者的需求（偏好）类型，控制住宅建设成本，为把握市场机会、提高住宅价值、实行售后服务提供决策基准。政府部门通过建立住宅价值评价体系，可以用之来对住宅性能作出综合评价，从而为政府部门管理和调控住宅价格、规范帀场行为提供科学的依据。本文应用价值工程的原理，以住宅（小区）作为分析对象，研究住宅价值评价的指标体系和方法。一、基于价值工程的

2、住宅价值界定和评价原理传统的住宅价值理论，是从房地产估价实务中延伸过來的，來源于西方经济学中的价值理论，主要是评估住宅的价格。然而在购买住宅时，人们所考虑的不仅仅价格是否便宜，还要考虑住房的效用（如平面布局、使川而积、采光、隔热等）是否符合要求。众所周知，住宅不仅仅具有修身养性、抚育子女、劳动创作、以及隐私防卫等方血“住”的功能，在口然、社会、人文等其它方血，其作为牛存环境的内涵都在加大与深化。只有功能符合用户要求，价格便宜，也就是说住宅的功能和成本能够合理匹配,才能得到消费者的认同而接受。恩格斯曾经指出：“价值首先是用来解决某种物

3、品是否应该牛产的问题，即这种物品的效川是否能抵偿生产费川的问题。只有在这个问题解决之后才谈得上运用价值来进行交换的问题。如果两种物品的牛产费用相等，那末效用就是确定它们的比较价值的决定性因素。”（《马克思恩格斯全集》，第1卷，第605页）。因此木文试图从生产者和消费者两方面结合来界定住宅价值，我们选择价值工程的方法來定义住宅的价值，把价值定义为效用与成木之比，即恩格斯提出的“价值是牛产费用对效用的关系”。也就是：价值二功能/费用，即V=F/C从以上定义中可以知道，利用价值工程方法评价住宅价值主要分为三个基本步骤：功能分析，成本分析，

4、价值评价。功能分析：本文打算从消费者的需求出发，对住宅应该具有的功能进行定义，并按照功能的载体対象进行分类整理，形成功能指标体系。然后选择适当的功能评分方法，进行打分确定功能系数成本分析：按照住宅全牛命周期，分析消费者需要承担的成本和费用，采用对比评分的方法确定成本系数。价值评价：将住宅的功能系数与成木系数进行比较，得到住宅的价值。根据住宅价值的人小，可以评定住宅的级别，为购房者、房产开发商、政府部门等住宅市场的参为者提供决策建议和政策参考。住宅价值评价指标体系的构建住宅是一种复杂的、具有多种功能的商品，其功能与成木有•着很强的系统

5、性和层次性，各组成部分、各项功能之间互相联系，互相影响，密不可分。二、住宅功能分析。住宅的功能是隐蔽在产品（住宅）背后的本质，用八需要的不是产品本身，而是产品的内部本质——功能，即住宅能够满足某类需求的属性，亦即某种特定效能、作用或效用，如住宅产品所表现出来的适用性、安全性、耐久性、环境性能等。从人的需求来考察，马斯洛将Z分为五个层次：生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要，他还将这五种需要划分为高和低两级，前两种需要称为较低级的需要，而后三种需要称为较高级的盂要，并口个体的盂要是逐层上升的。显而易见,住宅具有满足多层

6、次需要的综合功能。住宅首先是表现为一种生亦资料，“居住”是人最基木的生理需要。女全盂要表现为住宅结构及设施的可靠性，住宅小区的治女等。社会盂要则要求社区能够让人们互相交流沟通，使社区富有人情味，让用八产生归属感。尊重需要包括內部和外部两种尊重因索，分别为自尊、自主、成就感以及地位、认可、关注，住宅作为财富的一种象征，它可以作为社会地位的标志，为主人带來成就感和引起社会的瞩目。自我实现需要，马斯洛理论指的是追求个人能力极限的内丞力，如成长与发展、发挥自身潜能、实现理想。住宅所能满足的“自我实现需要”，主要表现在两个方而：一是经济价值的

7、持续增长，二是对于整个人类的影响，具体体现在环境的可持续发展上血。按照功能的载体对象不同，我们将住宅的功能划分为四人类：居室功能、社区功能、区位功能、环境功能。居住是人类牛活四大要素2—，人的一牛中有2/3时间在住宅中度过。居室功能主耍从安全性、H常牛活的便利性、舒适性来考虑。居室的女全性功能表现在建筑结构上面，如防火、防盗、防滑、防坠等，这就要求在设计时应保证结构的稳定性和抗震的可靠性，在施工过程中要严格控制质量。从H常牛活的便利性来看，主要应考虑水、电、煤气以及通讯网络配套情况。住宅内居住牛活要获得舒适的效果，必须注意建筑的类型

8、和外观设计，介适的建筑类型和良好的住宅外观设计能够给人们带来愉悦的心情。户型设计是生活舒适程度的重要影响因素，必须使不同的功能空间既有较好的相互联系,又有相对的独立性和私密性，从而能够满足居民对平面布局的要求。评价住宅的社区功能我们可