价值工程法案例分析

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1、价值工程在房地产项目产品决策中的应用——工商管理二班闫玉阳一、价值工程法应用的一般步骤二、方案的拟订及成本系数的确定三、功能指标系统的选择四、功能指标重要系数的确定五、方案的功能满足程度评分六、方案价值系数的计算七、总结一、价值工程法应用的一般步骤(1)选择价值工程对象，拟订价值工程的评价方案。根据房地产项目产品的设计构思，提出几种项目产品实施的可行性方案，为方案的比较分析提供基础。(2)搜集资料，确定功能指标体系。对房地产项目产品设计方案的有关评价指标进行实际现状调查，确定价值]程分析的功能评价指标体系。(3)确

2、定功能指标的重要性系数。根据用户、销售人员、专家对房地产项目产品市场适应性的评分，确定产品功能评价指标的重要性系数。(4)确定不同产品方案功能评价系数根据房地产项目产品方案的市场适应性，结合产品功能指标的重要性系数，确定各方案的功能评价系数。(5)确定价值系数，准确选择方案二、方案的拟订及成本系数的确定下面对某个实际发生的项目，采用价值工程评价法进行产品决策的实例分析，比较现实状况与分析结果是否一致，分析价值工程法住房地产项目产品选择决策过程中的适应性。案例：某房地产开发商要在某城区内的二级地段进行住宅开发，地块面

3、积为200亩，一边临水，一边紧邻城市次干道，周边居民收入水平和环境条件一般。现对此地块住宅开发进行产品的档次定位分析。根据地块的城市规划用途、地段特征以及周边城市居民的收入状况，现拟定建设三种不同住宅标准的住宅小区，其建造标准如表1所示。同时为了计算的简便，将开发商的住宅建造成本和市场上居民愿意或实际购买住宅的整体功能所花成本，转换为成本系数(见表1)。方案名称主要特征平均成本成本系数(C)单位造价市场售价单位造价市场售价A环境幽雅、富有特色、智能化高档住宅小区，小高层框架结构，内外结构布置具有人文气息220027

4、500.400.404B各种环境较好的中档住宅小区，，一般智能化条件l002250O.33O.331C环境一般化的低档经济型住宅小区，框架砖混结合1500l800O.270.26三、功能指标系统的选择把住房作为一个独立完整的“产品”进行功能定义和评价，而不再将住房细分下去。功能指标系统的选取，主要考虑对住房市场需求和住房功能定位有直接影响的因素。因此，可建立下列功能系统图：经济适用——价格适中，布局合理生活便捷——设施完备，使用方便环境适宜——环境舒适，政策配套使用安全——结构牢固，三防齐全资产增值——地段改良，市

5、场发展四、功能指标重要系数的确定首先对上述五个大类指标菩话用市场调查方式打分，然后确定市场目前环境下的指标功能重要性系数，以此作为确定市场各类人员对指标细分评分调查表的有效性标准，以防止个人偏好而导致与实际市场情况相差太远。通过市场调查的数据整理分析可得：f1=0.3,f2=0.25,f3=0.2,f4=0.15,f5=0.10根据各功能指标在不同档次住宅中所占的地位不同，首先选取相应的目标客户、市场销售人员、专家等有代表性的相关群体为调查对象，以保证市场调查结果的科学性和合理性，再运用指标之间相对重要性对各指标评

6、分，然后加权系数(0.4,0.30,0.30)求和并归一化，得出各功能重要系数。根据市场调查结果计算各功能重要性系数(见表2)。功能用户评分(g1)专家评分(g2)销售人员评分功能重要系数得分修正值(O.4)得分修正值(O.3)得分修正值(O.3)经济适用(O.3O)价格适中208175.1216.30.194布局合理l35.2l44.2l13.30.127生活便捷(0.25)设施完备124.8123.6144.2O.126使用方便72.81031030.088环境适宜(0.20)环境舒适156123.6133.9

7、O.135政策匹配83.272.172.10.074使用安全(0.15)结构牢固72.882.482.40.076三防齐全72.882.451.5O.O67资产增值(0.10)地段改良62.472.161.8O.O63市场发展5251.551.5O.O5O合计100401003010O3O1.000五、方案的功能满足程度评分对三个方案的情况，采取按功能细分的状况和拟订方案的项目特征进行比较适应性打分，然后用细分功能指标重要性系数进行修正，得出功能评价系数(表3)。评价因素A修正值(d1)B修正值(d2)C修正值(d

8、3)功能因素重要系数(g)价格适中0.1944O.77671.35881.552布局合理O.12720.25470.88981.Ol6设施完备O.12640.50481.00870.882使用方使0.08870.6161O0.88040.352环境舒适0.13570.94581.08020.270政策匹配0.O7460.44490.6664O.296结构牢固