中小城市房地產經濟周期的分析與探討

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1、中小城市房地產經濟周期的分析與探討摘要：城市化的進程加快瞭中小城市房地產的發展，大的房地產公司向中小城市發展對地方經濟起到瞭促進作用。但與其他產業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，如何理解中小城市的房地產經濟周期是值得廣大房地產商、群眾、政府等思考的問題關鍵詞：中小城市；房地産；經濟周期；分析中國社科院發佈的2006年《城市競爭力藍皮書》指出：房地產是城市經濟的重要組成部分，是城市重要的產業，是城市最基本的生活條件環境，也是城市發展的基本載體條件和重要投資環境。可見房地產業與城市競爭力關系的密切性，分析房地產業與城市競爭力之間的

2、關系也是當下的一個熱點和焦點話題一、中小城市房地産從1978年到2003年，中國城市數量增長瞭4.1倍，城市面積擴展瞭4倍。中國城市數量近700座，城市化率達到瞭36.9%0城市的擴張直接受益者就是房地產行業，中小城市房地產落後局面，蘊藏著難以預知的商機和利潤（一）房地産公司到中小城市發展的原因大的房地產公司在大城市尋找新開發區域很難，國傢對土地政策的調整，使得大城市的土地變成瞭稀缺產品；中小城市確實需要一些大城市的開發公司給他們帶去新的住宅理念和小區物業管理的模式，大的房地産公司在中小城市具有不可競爭的優勢；大的房地產公司為瞭更好的開疆拓地，有意識的將品牌向全國性拓展

3、城市化的進程加快瞭中小城市房地産的發展，由於大城市房地產發展的空間越來越窄，房地產界將目光開始向不發達、可開發潛力大的中小城市轉移。中小城市多樣性、復雜性大，發展規劃難度大，想要到中小城市發展的房地產商要充分考慮異地發展的困難和風險（二）中小城市發展房地産的問題大房地產商在中小城市進行一些新設計的項目投資，為中小城市的房地產起到示范作用，這是一個方向。不僅對地方經濟起到瞭促進作用，而且能幫助中小城市走出落後的局面，改變中小城市民眾的居住環境。但是，目前中國的中小城市房地產發展基本不理想，住宅小區的規模都很小，合理規劃和正規物業管理的小區概念沒有形成。中小城市目前房地產的

4、滯後導致瞭城市無特色和極大的資源浪費。中小城市不僅需要好的房產項目來支撐城市形象，改變居住環境，最關鍵的就是政府的合理規劃二、城市房地産經濟周期在經濟發展過程中，不同時段經濟總量的增長率有時快有時慢，有時高有時低，這樣經濟總量在時間序列上總會呈現波浪式上升或下降的波動現象。這種具有不同表現特征的經濟波動便會構成所謂的經濟周期。這種呈周期性的經濟波動現象會直接影響到各種産業經濟的發展，會使其出現同樣的周期性波動現象。房地產業在實際經濟運行中就存在著較為明顯的周期波動現象。但與其他産業經濟不同的是，房地產周期波動現象受著一定的外部宏觀政策和內部行業經濟的影響，給其波動賦予瞭

5、一定歷史意義和經濟意義城市房地產規模與城市競爭力的各個表現指標都存在一定的正相關性，房地產業規模大的城市，其競爭力也較強，房地產市場發展速度與城市競爭力的相關性是不確定的。房地產業的高速增長會導致城市經濟較快地增長。但是，若房地產業發展速度過快，超過瞭有效需求，就會降低經濟運行效率，而城市經濟的低效率，也會影響房地産業的發展速度。從房地產周期的成因看,我國兩次房地產周期波動均有國傢重大經濟政策或房地產制度改革背景，因此，我國的房地産周期其實是典型的“政策性周期”，它與成熟的市場經濟國傢的房地産周期具有顯著差異我國房地產業既處於產業恢復期，又處於宏觀經濟高速成長期。在多數

6、時段，波動並不是因為供求關系變化形成，而是由於在需求拉動之下，房地產市場不穩定，引起宏觀經濟失調，政府采取宏觀調控措施的結果三、如何理解中小城市的房地產經濟周期我國重點城市房地產市場基本實現市場化，但離完全市場化還有很大差距。東南沿海城市房地產市場化程度相對較高，中西部市場化程度相對較弱。東部沿海地區，特別是江浙、廣東等地區的城市的房地產業市場化水平在國內處於領先地位（一）加快經濟和政治體制改革，促進良性發展2006年《城市競爭力藍皮書》的具體衡量指標中，政府分配、黑市活動、壟斷程度等指標表現相對較好。從各指標縱向來看，11項指數得分中，政府分配、黑市活動、壟斷程度這幾

7、個指標我國35個大中城市的得分較高，也就是70%的市場化程度以上。在公有制經濟、市場健全度、訴訟保障方面，35個大中城市整體表現中規中矩，大多數城市得分達到瞭6分，基本上達到瞭市場化的要求；在市場秩序、政府服務、價格管制、審批管制整體表現相對較差。指數顯示雖然體現出一定的進步，但與國際上的先進城市相比仍然較為落後，這意味著這幾個方面將是我經濟體制改革和政治體制改革的重要內容（二）掌握規模、找準定位發展，促進良性發展投資中小城市房地産無論是對地方經濟和民眾的居住理念都有好處，但是不建議大規模的建設。單位分房、私建房占據瞭中小城市居民住房市場