中国物流地产投资运营模式、问题与趋势

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1、中国物流地产投资运营模式、问题与趋势物流地产作为物流活动的重要载体，对于捉高物流运营效率、降低物流成木至关重要，尤其是近年来我国经济持续快速发展，产业规模不断发展壮人和电了商务等产业的高速发展，带动了我国物流地产的持续快速扩张。掌握物流地产的投资运营规律，学控物流地产的投资机会显得尤为重要。一、物流地产运营模式分析物流地产属于T业地产的范畴，是指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流中心、分拨配送中心、仓库等物流业务的不动产载体。与传统的物流

2、地产相比，它更强调管理的现代化、规模效应、协同效应。物流地产发展规模不断壮大。以物流园区为例，2012年屮国物流打釆购联合会发布了《笫三次全国物流园区（基地）调查报告》，报告显示2012年我国物流园区数量达到754家,与2006年的207家相比增长了264%o说明我国物流地产投资在过去儿年保持较高的增速和投资规模。物流地产的开发模式较多，当前国内物流地产的开发模式主耍有以下几种。（一）地产商开发、物流企业租赁的运营模式这种模式与商业地产的开发模式十分相似，主要是以物流地产开发商为投资主体，在国内投资建

3、设标准化、优质的物流仓储设施，然麻再转租给物流企业，开发商只负责投资开发和物业管理，而具体的物流业务运营主要山物流企业开展。这种模式的优点是对于物流地产投资企业能够实现快速扩张，降低运营风险，亨受土地升值和租金增长收益；对于入驻的物流企业可以降低企业经营成木，提高企业的核心竞争力。缺点是作为开发商不能享受物流地产经营带来的增值收益，对于入驻的企业短期内可以降低经营成木，长期会由于租金的上涨增加企业的经营成本，也不能享受土地增值带来的额外收益。（二）物流企业独立开发经营模式物流企业作为相关物流设施投资建

4、设的主体，建成后也是B主经营，B主管理。当前国内大多数物流企业都是这种模式。该模式优点是nJ以节省一部分租金，可以享受到土地升值和租金增长带來的额外收益。缺点就是在地产开发出去需要投入大量的资金，运营成木比较一•

5、njo（三）地产商与物流企业介资开发运营模式该模式就是物流企业、物流地产开发商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分亨同时共担风险。该模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设诞建设等方面的优势，同时发挥物流企业在物

6、流功能设计、物流运营方面的优势，实现物流企业和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上町能出现矛盾。（四）第三方整合开发运营模式通过第三方将物流企业和地产商各口的资源进行整合，同时对物流企业和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。建成后山笫三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由笫三方代为审查并根据协议分配。优点是充分利川了独立第三方的审查，从而避免了物流企业和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求

7、中介市场冇较高的行业自律，同时需要社会信用系统的支持。（五）政府主导的经济开发区模式是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区等物流基础设施作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲口贪人，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流园区人人超岀了当地经

8、济发展水平和实际市场需求。肓接导致建设好的物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。二、物流地产投资面临的问题虽然我国物流地产发展速度较快，但我国物流地产投资而临的以下问题。（一）物流地产用地问题通过对全国物流园区、物流屮心的考察，结合笔者多年物流地产策划与规划设计工作经历，用地问题依然是物流地产发展存在的主要问题。一是物流地产“圈地”现象广泛存在，物流地产的规模取决于潜在的市场需求，然而在实际操作中部分企业为以较低价格获取土地,夸大物流园区、物流中心的市场需求，以便获取更多的物流用地

9、指标，在获取土地指标后不按拿地合约进行开发建设。二是物流地产建设用地指标不足，当前我国供地受制于18亿质耕地红线制约，在部分有真正物流需求的城市由于建设用地指标不够导致物流园区不能按期建设，尤其是在一线城市物流用地建设指标不足问题十分突出。三是物流地产用地性质变更较为普遍，部分企业以较低的仓储物流用地价格获取土地后，通过市场运作将其变为商业用地进行商业开发，企业虽获取了高额利润但同吋也阻碍了城市物流园区的建设发展。（二）物流地产经营问题虽然我国冃前物流园