中国房地产业波动趋势分析（精品）

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1、中国房地产业波动趋势分析一、关于周期波动周期，即事物在发展变化过程屮，某些特征重复出现，其接续两次出现所间隔的时间。帀场经济发展的周期性波动是客观存在。市场经济的一般规律是：供小于求一-刺激价格上升一-利润增加一-剌激投资规模扩张一-商品供应量增加一-供大于求一-价格下降、利润减少一-投资规模缩小一-商品供应量减少一-供小于求。如此循环往复。这种现象暴露了市场经济的一个重要弊端，即自发调节性。由于利益（利润）驱动的作用，往往使供、求关系走向两个极端，岀现供大于求或供小于求。这就是说，在经济发展的过程中，有两种对立的因素同时发生

2、作用：一种是由于追逐超额利润、扩大生产规模，所引起的一系列有利于生产和市场扩大的促进因素；另一种是由于社会购买力落后于生产增长，所引起的一系列限制生产和市场扩大、甚至使扩大再生产发生屮断的制约因素。这两种因素在不同吋期的各自消、长，导致供、求关系不断发生变化，从而使再生产不断出现扩张和萎缩的周期性波动。具体到房地产业的周期波动，其主要原因可分为两个方而：（1）外部原因。即受国家宏观经济波动的影响。宏观经济的波动必然影响国民收入及国民收入的初次分配和再分配，从而影响个人可支配收入的丰欠和消费能力的强弱，决定房地产帀场的旺衰。随着

3、经济全球化的进程，外部原因还应包括世界经济波动对我国房地产业的直接和间接的影响。直接影响是指外国人在我国境内购置房地产数量的变化。间接影响是指由于世界经济波动对我国经济的影响，从而对我国房地产造成的影响。值得注意的是，房地产经济波动与宏观经济波动的各个阶段不一定同步。例如，宏观经济波动已经出现下滑时，其在上升时期形成的购买力仍能支撑i段房市，等下滑发展到严重影响国民收入时，房地产的销售量以及伴随着的投资量才逐渐下滑，所以房地产业波动的波峰期要比宏观经济波动的波峰期延续得长一些。而为了刺激宏观经济，乂往往增加投资，大兴土木，从而

4、使房地产业比宏观经济先期复苏上扬。（2）内部原因。即房地产业行业经济本身的原因。这又可分为两种：%1行业经济发展与宏观经济发展不协调，其中又包括行业经济超前和滞后两种情形。尤其表现在房地产业超前丁•宏观经济发展，房地产业生产的增长超过了社会购买力的增长。即通常说的“过热”。而其根源则是上述的口发调节性，导致行业发展走到了供大于求的极端。%1产品结构、价格、质量、服务等不适销对路，阻抑了市场的有效需求。如杲国民经济处于稳定持续增长，宏观经济对行业的影响不大，那么就要着力来研究行业发展的内部原因，并发挥社会主义市场经济的优越性，对

5、其进行调控。周期波动呈现出上升期、下降期两大分野。乂可细分为复苏、繁荣（波峰）、衰退、萧条（波谷）四个阶段。接续的两次波峰（或波谷）所间隔的时间，就是“周期”。但两次波峰（或波谷）的幅度并不一定相同。而且，后一个周期的波谷会高于前一个周期的波谷，甚至超过前一个周期的波峰，形成螺旋式上升的趋势。二、中国下半年房地产业波动趋势分析下半年房地产市场发展有•两大趋势：房地产投资有望继续反弹和房价出现反复的可能性较大。综合促进房地产持续回暖的冇利与不利因素来看，下半年房地产市场仍将处于冋升的关键阶段，政府应出台稳健的政策指导，着重建立房

6、地产业持续健康发展的氏效机制，保证房地产市场的平稳运行。三大因素有利于促进房地产持续回升第一，当前我国仍处于房地产帀场持续发展的阶段。从国际经验來看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。2008年我国人均GDP己经突破3000美元，这就意味着今后相当长吋间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。第二，住房需求潜力巨大。首先，城市化水平的提高将带來城镇住房需求的增

7、加。据预测，2010-2020年，我国将处于工业化和城市化“双加速”阶段，城市化将以每年1个百分点的速度推进，到2020年，我国城市化率将达到58%左右，对住房的需求比较吒盛。一是新增城镇人口对住房的需求潜力巨大，二是在城镇化过程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越來越突出，城镇住房保障体系应该加以统筹考虑和安排。其次，从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，住房是居民消费结构升级的主导产品，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费屮的比例，增加住房消费的总量。从购买力的角度来看，改善型购房需求

8、是房地产市场健康发展的冇力支撑。这部分人大多已经购买房改房，随着生活水平的提高和经济能力的增强，以小换大的需求强烈。再次，居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持冇。由于储蓄利率相对偏低，居民储蓄意愿不断下降，而资本市场不稳健，投资股市存在较大风险，在投资渠道有限的情况下，人