第5章房地产估价原则

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1、第五章房地产估价原则第5章房地产估价原则一、房地产估价原则概述在房地产估价的反复实践和理论探索中,在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上,总结和提炼出的简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。房地产估价原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。可以分为3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。第5章房地产估价原则二、独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立立场上评估出对各方当事人来说都公平合理的价值独立:估价机构和估价师不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识

2、、经验和应有的职业道德进行估价。客观:估价机构和估价师不应带着自己的情感、好恶和偏见,应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。公正:估价机构和估价师不应偏袒相关当事人中的任何一方,应当坚持原则、公平正直地进行估价。第5章房地产估价原则三、合法原则要求估价结果在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值依据宪法和有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院颁布的有关司法解释，依据估价对象所在地的地方性法规(民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例)，依据国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地的国家机关颁发的有关地方政府规章和政策，依据估价对象的不动产登记簿(房屋

3、登记簿、土地登记簿)、权属证书、有关批文和合同等(如规划意见书、国有建设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同、国有建设用地使用权出让招标文件)。估价对象权益状况集体土地与国有土地？划拨的建设用地使用权与出让的建设用地使用权？共有的房地产与单独所有的房地产？有限产权或部分产权的房地产与完全产权的房地产？租赁房地产与自己的房地产？产权不明确或权属有争议与产权明确或权属无争议的房地产？临时用地与正式用地？临时建筑与永久建筑？超过批准期限临时用地或临时建筑与未超过批准期限的临时用地或临时建筑？开发建设手续不齐全房地产与开发建设手续齐全房地产？不可补办有关手续非法房地产与

4、可以补办有关手续的手续不齐全的房地产？违法占地与合法占地？违法、违章建筑与合法建筑？依法判定的估价对象权益,遵循合法原则1.在依法判定的权利类型及归属方面,是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属,以不动产登记簿.权属证书以及有关合同等为依据。2.在依法判定的使用权利方面,以使用管制(如土地用途管制、规划条件等)为依据。3.在依法判定的处分权利方面,以法律、法规、规章、政策或者合同等允许的处分方式为依据。4.在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应符合国家的价格政策。不得抵押的房地产《物权法》规定下列财产不得抵押：1.土地所有权2.耕地.宅基地.自留地.自留山

5、等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外3.学校.幼儿园.医院等以公益为目的的事业单位.社会团体的教育设施.医疗卫生设施和其他社会公益设施4.所有权、使用权不明或者有争议的财产5.依法被查封、扣押、监管的财产6.法律、行政法规规定不得抵押的其他财产第5章房地产估价原则四、最高最佳利用原则最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用满足四条件：①法律上许可②技术上可能③经济上可行④价值最大最高最佳利用：包括最佳的用途、最佳的规模、最佳的集约度和最佳的档次。估价报告中具体应用1.保持现状前提新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润<现

6、有房地产价值2.装饰装修改造前提装饰装修后的房地产价值-装饰装修的必要支出及应得利润>现状装饰装修的房地产价值3.改变用途前提新用途的房地产价值-改变用途的必要支出及应得利润>现用途的房地产价值4.重新开发前提新房地产价值-拆除现有建筑物的必要费用-建造新建筑物的必要支出及应得利润>现有房地产价值第5章房地产估价原则五、估价时点原则估价时点原则：要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。通常只是评估估价对象在某个特定时间的价值,因为价值与时间密不可分,每一个价值都对应着一个时间。这个由估价目的决定的特定时间，被称为估价时点，一般用公历年、月、日表示。估价时点.估价对象状况和房地产

7、市场状况关系五、估价时点原则1.估价时点为过去的情形大多出现在房地产纠纷案件中,特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价2.估价时点为现在,估价对象为历史状况下的情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中3.估价时点为现在,估价对象为现时状况下的情形是估价中最常见、最大量的,包括在建工程估价4.估价时点为现在,估价对象为未来状况下的情形评估期房的价值5.估价时点为未来的情形在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值