第04章 房地产估价原则

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1、第四章房地产估价原则第一节房地产估价原则概述一、房地产估价原则的含义房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价的原则。二、房地产估价的基本原则①独立客观公正原则②合法原则③最高最佳使用原则④估价时点⑤替代原则⑥谨慎原则。可以把这些原则分为三个层次：基本原则、普适技术性原则、特殊原则。

2、独立客观公正是基本原则。而普适性原则(或一般原则)有独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。除了独立客观公正原则外，其余都是技术性原则，也称为普适技术性原则。特殊原则是指谨慎性原则。最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则是相互对应的，因此谨慎原则也属于技术性原则。三、房地产估价原则的作用房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。房地产估价原则可以

3、作为估价时的指南。评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是否遵守了估价原则。第二节独立客观公正原则独立客观公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立的要求是房地产估价师不应受任何组织或个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验应有的职业道德进行估价。客观的要求是房地产估价师不应带着自己的好恶情感偏见、完全从客观实际出发、反映事物的本来面目。公正的要求是房地产估价师在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。房地产估价机构应当是一个不依附他人、不受他

4、人束缚的独立机构。所以房地产估价机构是由房地产估价师为主的自然人出资设立，房地产估价机构和房地产估价师在执业中应采取回避原则，房地产估价机构和房地产估价师在估价中不受委托人等外部因素的干扰，不应屈从外部压力。第三节合法原则一、合法原则的总体要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。二、合法原则的具体要求1.估价对象产权合法：应以房地产权属证书和有关证件为依据。2.估价对象使用合法：应以城市规划、土地用途管制等为依据。3.估价对象处分合法：应以法律、法规等允许的处分方式为依据。4.估价对象价格合法：

5、评估出的价格应符合国家的价格法和政策。5.估价人员行为合法：估价人员在估价过程中所有行为应遵纪守法。问题：王先生有一宗房地产因出售需要估价，估价师首先查看了产权证件，其中《房屋所有权证》记载：“用途：居住；建筑面积：一层62.41m2、二层61.23m2、三层50.75m2。”估价师现场查勘的结果是：“二、三层为居住用途，且建筑面积与《房屋所有权证》记载一致；但一层改为商业门面，且自行扩建后，建筑面积为98.66m2。”试问：①一层以何种使用性质进行估价？为什么？②一层的建筑面积应该何种计算？为什么？一

6、、最高最佳使用原则的总体要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。二、最高最佳使用的涵义1.最佳用途。2.最佳规模。3.最佳集约度。第四节最高最佳使用原则三、最高最佳使用原则的具体要求1.法律上许可：房地产的利用不得违法。2.技术上可能：在建筑材料性能、施工技术手段等技术上能够实现。3.经济上可行：要求收入现值大于支出现值。4.价值最大化：在经济上可行方案中，选择最高收益或最大价值的利用方式。四、最高最佳使用原则的经济学原理1.收益递增递减原理。①边际收益递减规律。②规模报酬规律。依据收益递增

7、递减原理可以帮助确定房地产项目的集约度和最佳规模。2.均衡原理。均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡和协调，来判断是否为最高最佳使用。房地产不均衡的情形有：①过时、破旧、容积率低会导致地段较好的房地价格降低。②坐落位置较差的土地会导致建筑设计、施工和设备均佳的房地价格降低。[例]某宗房地产，土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估计拆除费用为每m2建筑面积300元，残值每m2建筑面积50元。则该宗房地产相对于空地的减价额为：减价额=(300-50

8、)×250=62500(元)[例]某建筑物建筑面积5000m2，占用土地面积为2000m2，土地的市场价格为1500元/m2，建筑物重置价格为1600元/m2。市场上该类房地产的正常价格为1800元/m2。则：建筑物的价格=(1800×5000-1500×200)/5000=1200(元/m2)即：建筑物的实际价格1200元/m2，比重置价格1600元/m2低400元/m2。为什么？3.适合原理。■适合原理是以房地产与外部环境是否协调，来判