房地产估价原则

《房地产估价原则》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第五章房地产估价原则估价原则概述独立、客观、公正原则合法原则最高最佳使用原则估价时点原则替代原则谨慎原则第一节估价原则概述一、房地产估价原则的含义二、房地产估价原则的作用房地产估价原则：人们在对房地产估价的反复实践和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则和标准就是房地产估价原则。最高行为准则：独立、客观、公正。技术性原则：①合法原则；②最高最佳使用原则；③估价时点原则；④替代原则。特殊原则：谨慎原则（房地产抵押估价师常用）一、房地产估价原则的含义二、

2、房地产估价原则的重要性房地产估价原则是使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点下的估价结果具有相近性。第二节独立、客观、公正原则一、独立一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从外部压力，完全凭借自己的专业知识、专业经验和良心进行估价。二、客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目去估

3、价。三、公正是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。四、公平原则的含义和内容（一）公平原则的含义公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权威性。（二）公平原则的内容1．公平合理价格的评估要求(1)估价人员应首先假设各方当事人均是理性的、精明的；(2)估价人员应以各方当事入的角色或心态来考虑评估价值(换位思考)；(3)估价人员再以专家的身份反复、精细地

4、权衡评估价值，权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。（二）公平原则的内容2．公平原则对估价人员的要求(1)为评估出公平合理的价值，估价人员必须有良好的职业道德；(2)与估价对象有利害关系的，应回避；(3)了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价水平、丰富估价经验并遵循科学严谨的估价程序。第三节合法原则一、合法原则的含义合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。二、合法原则的内容1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依

5、据。2.在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据。3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。4.在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价格政策。第四节最高最佳使用原则一、最高最佳使用原则的含义最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳具体包括3个方面：(1)最佳用途；(2)最佳规模；(3)最佳集约度。二、最高最佳使用原则的内容（一）寻找最高最佳使用的方法是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：(1)法律上的许可性；(2)技术上的可能

6、性；(3)经济上的可行性；(4)价值是否最大。（二）把握最高最佳使用的经济学原理1、收益递增递减原理收益递增递减原理揭示二种投入产出关系[a：一种投入量变动，而其他不变；b：所有投入量都变动]1）收益递减规律(又称边际收益递减原理)假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后

7、，收益开始下降。2）规模的收益(又称规模报酬规律)假定以相同的比例来增加所有的投入量(即规模的变化)，则产出量有3种可能：一是规模收益不变(产出量的增加比例等于投入量的增加比例)；二是规模收益递增(产出量的增加比例大干投入量的增加比例)；三是规模收益递减(产出量的增加比例小于投入量的增加比例)。在扩大规模时，一般是先经过规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。2、均衡原理（内部）均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。以建筑物与

8、土地的组合来说，建筑物与土地比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低。则建筑物与土地的组合不是均衡状态，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。图解均衡原