万科房地产开发项目资金管理作业指导书

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1、项目资金管理1.作业目的房地产行业属于资金密集型的行业，资金是企业的血脉，资金管理是财务管理的重要环节，也是项目成功开发的必要保证。良好的资金管理能力，也是企业综合实力的体现，保证企业的资金富余时不闲置，困难时不短缺，始终维持最佳的现金保有量，是企业资金管理的重要目标。2.主管岗位总会计师主办岗位资金管理3.紧前工作条件从取得土地使用权和相关土地技术指标开始到项目。4.作业描述4.1编制资金计划4.1.1总投资估算房地产项目总投资包括直接成本、期间费用及税金。项目直接成本主要参考可行性研究报告，根据项目进展情况可以进行调整。期间

2、费用可根据历史经验估计，营业费用一般不超过销售额的3%（普通住宅约1-2%,别墅项口略高）。管理费用与项目规模、人员编制、建设工期等因素有关，一般控制在建安投资的3%（本企业历年人均管理费用是个很重要的参数）。利息支出可简化计算，每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率。税金包含营业税及附加、十.地增值税、所得税等（具体税种及税率以当地法规为准）。需要注意的是，在通货膨胀期间，当项目持续周期较长时，需考虑物价上涨因索，避免因投资估算不足造成资金链断裂。4.1.2资金支付计划总投资估算一经确定，即可编制分年度投资

3、计划，形成项丨丨的用款需求。编制依据有已签订合同的付款条款，政府部门的报批报建规定，费用支出计划，房产预售预缴税金的规定等。资金支付计划应滚动编制，自当月起12个月以内的计划尽量细化到月份（尤其是3个月以内），以更好的指导资金筹措，以后年度可按季或年编制。为便于计划的动态调整，应及时进行实际付款与计划付款的对比分析，当月未付款项自动顺延至以后月份。与工程进度有关的付款计划应得到项目经理的确认。4.1.3资金回笼计划为控制贷款规模，使资金流入与流出相匹配，保持最佳现金保有量，销售管理岗位应及时提供资金回笼计划。根据项目的资金支付和

4、回笼计划编制项丨丨的筹资计划。当项目实际资金回笼与计划不符时，需随时对后期的资金冋笼计划进行调整。4.2选择筹资方案项目投资的资金来源主要有自有资金（资本金加股东集资）、银行贷款、预售房款等。根据银行现行的房地产项目融资办法，项目的自有资金必须达到总投资的30%,而且四证齐全才能发放贷款，即使获得贷款也要接受银行监管，进行封闭式运作，回笼资金按一定比例优先偿还银行贷款。通常情况下，项目前期从土地获得到办好四证，是以自有资金为主，从四证取得到获准预售以银行贷款为主，预售以后现金流逐步由负转正，以回笼房款平衡资金流出。根据公司信用等

5、级的不同，银行贷款有信用贷款、抵押贷款、担保贷款等方式，单纯的项目公司多采用抵押贷款，贷款成本较高，为办理在建工程抵押需支付相应的评估费、公证费、财产保险费等手续费。在银行贷款以外，项目公司町以考虑的融资方式还有房地产信托计划，地产投资基金，多方委托贷款等，一般用于取得四证以前的资金筹措。但这些方式往往成本更高，受到的政策限制更为严格。4.3分析偿债能力为确保项目借款能按时还本付息，维护公司的信用等级，应对项口的偿债能力进行分析，保持项目的现金流始终为正。以下计算表格可供参考O项目偿债能力分析表金额单位：万元X第1年第2年第n年

6、合计一、本年借款1.年初借款本息累计2.本年借款3.本年应计利息二、本年还本付息1.本年偿述本金2.本年支付利息三、偿还借款的资金来源1.自有资金2.预售房款3.其他四、现金盈余