【精品】土地专业知识

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1、1•城市土地按招、拍、挂方式出让中，是价高者得，还是合适者得？答：(1)在城市土地招、拍、挂出让方式中，不一定总是价高者得，有时要根据土地用途以及兼顾不同的利益，适者而得，Z所以如此，主要原因有以下几方面：首先，简单的招拍挂即“价高者得”，造成多家开发商轮番竞逐，成为地王诞生的温床。以北京3刀拍出的总价和单价两个地王为例，分别经过了64轮和58轮竞价。去年诞生的地王广渠路15号地，则在拍卖屮经历了多达97轮竞价。开发商的激烈竞价使成交价大大高于实际价值,不仅增加了土地成本、推髙房价,更抬高了周边地块的地价，影响整个区域的房价。其次

2、，招拍挂造成地价高涨，资金门槛提高，一些核心地块只有少数大开发商才有实力参与，使得土地迅速向少数人开发商集中，造成土地垄断局面。区域土地集屮使得房屋定价权控制在少数开发商手里，不利于房地产市场有序竞争。第三，土地招拍挂令地方政府依赖土地财政现象H益严重。中国指数研究院统计显示，2009年，全国70个大中城市土地出让•金累加额为1.08力-亿元，比2008年增长140%。仅北京市去年的十.地招拍挂合同地价款就高达932亿元。土地财政促使地方政府与开发商在一定程度上成为利益共同体。在房价飙涨阶段，一些地方政府熟视无睹，任由地王出现；在

3、房价回调阶段，就迫不及待地出台救市措施。(2)三种模式：%1“分类出让”模式是专家多次提及的改进方案。建议将高档商品房和普通商品房用地“区别对待”。对高档商品房等用地采用传统的“价高者得”模式，但对普通住宅建设用地进行“综合评标”，综合地价、房价、户型、面积等多种指标，选择提供最佳方案的开发商，或对普通住宅用地在拍卖时设定一个封顶价格。同时，保证有足够的保障性住房用地通过非招拍挂的方式岀让。如此，一方面可以实现土地出让金的最大化，另一方面又能满足普通居民的住房需求。%1“限房价、竞地价”模式是业内热议的另一种改进方案。对出讣地块限

4、定房价，在这个基础上，由开发商竞地价，这类似于现行限价房项目竞地价的方式。此外，可以在限房价的前提下，采取多因素衡虽的“综合竞价”方式一一开发商们除了要竞地价，还要竞争设计方案、绿化节能、屮小套型建设规划、土地节约集约程度等多项指标。%1“捆绑限价”模式也是可解决现行招拍挂弊端的一剂良方。“捆绑限价”是将商品房用地与保障房用地捆绑在一起推出，明确出让土地中保障性用房的比例和价格，在此基础上进行招拍挂。开发完成后政府按约定的数量和价格向开发商冋收保障性用房，这相当于是对部分商品房进行限价。另一•种是对捆绑出让地块设定一定价格，由开发

5、商竞争地块屮配建的保障房面积、公共设施面积等指标。1•交通用地与城市扩张的关系答：H前城市发展扩张和交通运输的互动关系，以及土地利用规划和交通规划一体化的重要性已经得到普遍认同，齐种城市空间结构理论（“核心一圈层”、“节点一走廊”、“组团群组”等）都以特点鲜明的交通系统作为引导和支撑。但必须明确的是，不论何种空间模式和交通系统都必须解决一个关键问题一一在城市空间布局调整过程中，如何实现产业布局、公共服务功能设施布局的同步调整。其重点简言Z,就是如何在不同区位单元，实现居住和就业岗位在规模、分布、结构等方面的匹配。可以预见，如果忽视

6、这个问题，任何发展模式都将无法真正实现城市与交通的良性互动，其结果必然和设计者的初衷相违背，陷入交通低效运行，城市畸形发展的怪圈。城市传统单中心集中紧凑型布局，虽然有利于实现功能的高效综合，但中心区功能过度集屮造成了城市交通负荷的激增。而在屮心城外围发展边缘组团和新城虽然可以分解屮心区压力，但如果不同步调整土地利用性质和功能布局，各区位单元功能设施不配套，就业与居住不匹配，就会出现功能单一的“产业园”、“卧城”等畸形格局。这非但不能缓解中心城区的城市交通压力，还会由此产生大量的“潮汐式”交通，严重降低城市交通系统的弹性和稳定性。北

7、京南中轴快速公交（BRT）线开通后，早高峰进出屮心区的客流比最高为86（进）：14（出），这与南部地区居住和就业岗位比例失衡有密切关系。实际上，有利于居住和就业平衡的土地混合利用方式并不违背土地市场规律，若能充分注意居住和就业岗位的合理比例，即便不能实现“就地居住，就地工作”的理想状态，也会有效缓解城市交通系统的供求矛盾，提高城市运行效率。H前国外发达国家已经开始重新审视和正确评价混合利用土地的合理性和必耍性。可见，土地利用模式从混合到功能分区再到混合，是一个螺旋上升的过程。此外，交通走丿恥及其沿线土地的建设开发问题也是必须关注的

8、重点问题。交通走廊是城市轴向发展的反映，其H的在于合理组织城市高密度发展，引导城市空间结构的有序调整，增加个别增长极的有限吸引力。因此，交通走廊沿线土地开发利用应遵循“差值容积率”原则，即以交通走廊上的人容量公交站点（尤其是轨道交通换乘枢纽站）为中