房地产企业项目团队激励机制设计——以F集团为例

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1、房地产企业项目团队激励机制设计——以F集团为例●张艳倪金祥内容摘要项目是房地产企业的利润中心，如何提升项目管理的绩效，并做好项目团队和总部职能部门之间的分工协作及利益平衡，是房地产企业普遍面临的挑战。本文提出了房地产企业以项目团队为基础的激励机制设计应遵循的基本思路，并以F集团为例分析了项目团队的奖金基数设定、项目经营管理目标设定、项目考核与奖金分配机制等具体实践。最后，本文还对F集团项目团队激励机制做了进一步探讨，为其他企业推行项目团队激励机制提供借鉴。关键词房地产企业项目团队激励机制项目是房地产企业的利润中心

2、，项目的运营管理水平决定了项目的最终收益。由于房地产项目开发周期长，管理环节多而复杂，项目组织内部协作问题突出，组织内难以形成“项目是利润中心”的共识。如何有效激励项目团队协同工作，共同实现项目进度、质量、成本及经济效益等目标，是众多房地产企业普遍关心的问题。为此，越来越多的房地产企业推行了项目团队激励机制，以利益捆绑的方式统一企业和员工的目标。例如，2013年碧桂园集团在项目层面推行“共享计划激励机制”，2014年万科推行了“事业合伙人机制”，要求项目公司管理层必须跟随企业一起投资。这些做法的目的都是对项目团队

3、实行强激励，实行利益共享与风险共担，保持了项目团队成员在整个项目开发周期内的相对稳定，对项目管理目标的达成起到了极大的推动作用。F集团是一家以房地产开发为主、跨区域发展的集团企业，项目主要分布在珠三角、长三角及东北区域。2011年F集团先后承建2个政府保障性住房项目，总开发面积50万平方米。与该项目毗邻同时开发的有全国知名地产企业W集团、J集团的同类型项目，客观上各项目之间形成了相互竞争的格局。F集团在项目一开始就确立了要通过该项目在本市保障房业务中取得领先地位的战略目标，因此F集团两个试行了项目团队激励机制。2

4、013年底，F集团承建A保障性住房项目均提前交付使用，已入住业主满意率高达98％，而同期开发的w集团、J集团项目均存在工程延期或发生质量问题被政府部门处罚。该项目还荣获“二O一四年度市优质工程保障性住房金牛奖”，目前正在申报“鲁班奖”。通过A项目的实施，F集团在行业及政府相关部门获得了良好的口碑和声誉，取得了明显的经济效益和社会效益。一、项目团队激励机制设计的思路项目团队激励机制主要是以项目团队为激张艳，广东金融学院劳动经济与人力资源管理系，讲师，管理学博士。倪金祥，深圳市富通房地产集团有限公司。电子邮箱：416

5、22534@qq．camo本研究受广东省哲学社会科学“十二五”规划项目(项目号：(D20130GL01)及广东金融学院2014年度“创新强校工程”(P模块课程)建设项目资助。犴发拄术}TECHNOLOGYOFHRD励对象，企业设定该机制的核心目的是激发项目团队更加有效地完成项目既定管理目标，从而实现员工和企业的双赢。由于项目目标的完成需要总部各职能部门配合，企业不同的管控模式导致职能部门对项目具体业务的介入程度存在较大差异，因此激励机制必须考虑企业的管控模式。同时，项目团队激励机制在实施过程中必须考虑可操作性，各

6、项考核指标需易获取、易衡量，而这与企业管理水平密切相关。具体而言，F集团项目团队激励机制的总体设计思路主要包括以下三方面的内容：(一)项目团队激励机制需服务于项目管理目标项目团队激励机制的设计应设法促成项目管理目标的实现。不论是住宅、别墅、商业、综合体的开发，还是自持物业的开发，项目的管理目标主要是由安全、进度、质量、成本、财务回报等指标组成。在确定项目管理目标时应重点考虑三方面的因素：一是由于项目业态及企业对项目策略的差异，不同的项目其管理目标应有所不同。对F集团来说，需要通过该项目在树立企业品牌的同时获取合理

7、的经济效益，所以进度、质量、成本控制、业主满意度管理都非常关键；二是由于房地产项目的开发周期一般都比较长，一个完整的项目开发需要经历前期定位策划、设计、施工、销售、竣工入伙等阶段，不同开发阶段项目的管理侧重点应有所差异。对F集团来说，该项目是市政府的民生工程，项目入伙后对业主的服务也非常关键，所以项目主要控制环节在设计、成本策划、施工及后期入伙等阶段；三是要针对企业管理的短板，进行专项考核促进管理水平和效率的提升。项目团队激励机制的设计应基于企业实际情况，并动态调整和服务于项目的管理目标，在考核指标设计、考核的权

8、重分配、奖金分配倾斜原则上等均应体现这一思想。(二)项目团队激励机制设计要考虑企业的管控模式一般而言，房地产企业项目组织管控模式主要有职能制、项目制、矩阵制三种类型(唐世定、戚文举，2010)。在不同类型的组织模式下，作为职能部门或总部对项目具体业务的介入程度均存在较大差异，需要根据具体的管控模式，采用不同的考核和奖金分配机制。F集团对该项目实行的是项目制组织模式，通过分