“紫薇民乐大厦”可行性研究报告（优秀可研）

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1、“紫薇民乐大厦项目建议书编制单位：西安高科电子园实业发展公司编制时间：二零零一年七月“紫薇雅筑”项目建议书一、项目及其承担单位1、项日名称：“紫薇民乐大厦”2、项冃承担单位：西安高科（集团）电子园实业发展公司二、项目背景：西安高科（集团）电子园实业发展公司是西安高科（集团）公司的直属公司，公司是以房地产项目开发、经营，产业项目投资为主的多元化经营实体，公司承担着西安高新技术产业开发区3.16平方公里区域的土地开发、经营，产业发展等工作。公司自1996年启动至今，在“改革是大前提，繁荣是大目标，发展是硬道理”的指导思想

2、下，在观念、机制的不断创新之中，公司的业务发展异常迅猛，尤其是在房地产开发及项目经营的运作上取得了令人瞩目的成绩。“紫薇”品牌是西安高科（集团）电子园实业发展公司经过四年多的成功运作，在西安乃至全国房地产市场创造出的家喻户晓、有口皆碑的房地产名优品牌。“紫薇民乐大厦”是继紫薇花园、城运花园紫薇苑、紫薇大厦、紫薇城市花园、紫薇山庄之后，“紫薇地产”即将推出的新项目，它的出现是“紫薇地产”首次在城市中心黄金地段驻足。并将以高档次的享受、高质量的产品、优质的服务回报给那些一直关注紫薇，希望享受紫薇的建筑设计、建筑质量、环境

3、、物业管理服务的广大市民。三、项目概况:“紫薇民乐大厦”地处西安市市中心的核心地带，项目用地位于解放路民生人厦南侧。北临东二路、西接解放路、东靠尚俭路，环境优越，位置极佳,周边区域近几年在政策的大力支持下发展很快，该地区已商业规模大,投资前景广阔、发展形势看好。周边经济、文化气息浓厚，商业氛围好，生活配套完善。具有得天独厚的地理优势。1、总占地面积：7亩，即4666.69平方米。2、总建筑面积:48000平方米。3、建筑共14层。1—4层为商场，5—14层为写字楼。4、工程工期：该项目业已封顶，为销售需要，需重新进行

4、外装修。市场需求及预测:随着全球产业经济发展速度不断加快，以信息产业及衍生产业为代表的高科产业潜力奔腾无限，在我国，处于经济前沿的京、沪等地写字楼、商用楼租售价位一路飕升，预示着产业升级、高新产品研发生产在中国大陆特别是西部地带行将铺开，对高档产业物业的诉求成为国际企业发展亚洲市场的必备工作，因此，高档产业物业发展处于利好环境之下。目前西安的房地产市场现状，可以说是竞争与机遇并存。随着中国加入WTO、西部大开发、国民经济指标GDP大幅上扬，突破人均800美元的水平线等众多利好消息，房地产市场也在急速升温。去年四季度房

5、地产销售量、开工量均成倍增长，达到历史最好水平。但市场本身也愈发朝着科学化、规范化的方向发展。“强者恒强、弱者恒弱”“优胜劣汰”的市场规律将充分得以体现。地段、环境、配套、资源匹配俱佳的物业在各级市场上并不多见，这样，开发商实力雄厚、设计、质量、设施、环境皆为上乘的项目将即刻浮出市场。“紫薇花园”、“城运花园紫薇苑”、“紫薇大厦”、“紫薇城市花园”的成功运作形成连续的销售高潮。尽管98年底“紫薇花园”的楼房早就销售一空，但前来登记、咨询的客户一直络绎不绝。这一方面说明广大用户对“紫薇”品牌的认可，同时也显示出房地产销

6、售市场的巨大潜力。因此，我们将项日市场定位考虑在：1、西安市高品位的咼层商业写字楼。2、配套设施齐全、物业管理服务卓越(酒店式物业管理)的社区。五、项目经济分析：该项目综合成本8000万元+外立面重新装修15()0万元=9500万元。平均成本：9500万元/48000平方米=1979元/平方米销售收入：1-4层商场：销售均价8000元/平方米*14000平方米=11200万元5-14层写字楼：销售均价6800元/平方米*34000平方米=23120万元合计：34320万元。平均售价：7150元/平方米经济指标：总销售

7、额：34320万元总成本：9500万元；利税总额34320-9500=24820万元；净利润总额24820X(1-15%)=21097万元；投资利税率：24820/9500=261%投资利润率：21097/9500=222%六、策划意见:“紫薇民乐大厦”是个综合素质较高、市场前景看好的优质楼盘。建筑设计、施工质量、配套设施、相关服务均表现良好。此项目的成败不存在很大问题，但能否取得令人满意、甚或在西安地产市场取得轰动性的市场影响和经济效益，要取决于良好的市场定位和策划、宣传包装。如果结合品牌支持，将会取得更为良好的市

8、场效七、周边楼盘调研情况:名称类别价格（元/平方米）位置吉庆大厦写字楼住宅45803500案板街永兴大厦写字楼6000北大街北岛爱丽丝写字楼6600北人街西北中央大厦写字楼6250-7500粉巷伟业大厦写字楼租金70元/月粉巷金色时代住宅3500东新街八、销售控制；考虑项目自身特点并结合市场调研情况，对销售控制提出以下意见：周边楼盘调研反映，市