[精品]最高院第一批指导案例

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1、上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）发布时间:2011-12-2109:13:25“跳单”行为的认定关键词民事居间合同二手房买卖违约裁判要点房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该屮介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的止当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中

2、介公司的房源信息，故不构成违约。相关法条《中华人民共和国合同法》第四百二十四条基木案情原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，屈于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶徳华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司岀售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销佶。陶德华并没有利用屮原公司提供的信息，不存在“跳

3、单”违约行为。法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋屮介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10川22H,上海某房地产经纪有限公司带陶徳华看了该房屋；11月23H,上海某房地产顾问有限公罚（简称某房地产顾问公罚）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同口与陶徳华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶徳华有关联的人，利用屮原公司提供的信息、机会等条件但未通过屮

4、原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月300,在某房地产顾问公司居间下，陶徳华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138力元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。裁判结果上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶徳华应于判决生效ZH起十H内向原告屮原

5、公司支付违约金1.38力元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市笫二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二屮民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。裁判理由法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止

6、“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过屮介

7、公司购买房屋，从而使屮介公司无法得到应得的佣制，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买力是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条*

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9、。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的屮介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案屮，原产权人通过多家屮介公司挂牌出售同一房屋，陶徳华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一

10、房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。吴梅诉四川省眉山西城纸业有限公司买卖合同纠纷案（最高人民法院审判委员会讨论通过2011年12月20日发布）发布时间:2011-12-2109:13:25庭外和解协议的效力关键词民事诉讼执行和解撤回上诉不履行和解协议申请执行一审判决裁判耍点民事案件二审期间，双方当事人达成和解协议，人民法院准许撤回上诉的，该和解协议未经人民法院依法制作调解书，属于诉讼外达成的协议。一方当事

11、人不履行和解协议，另一方当事人申请执行一审判决的，人民法院应予支持。相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第二款基本案情原告吴梅系四川省眉山市东坡区吴梅收旧站业主，从事废品收购业务。约自2004年开始，吴梅出售废书给被告四川省眉山西城纸业有限公司(简称西城纸业公司)。2009年4月14日双方通过结算，西城纸业公司向吴梅出具欠条载明：今欠到吴梅废书款壹佰玖拾柴万元整(¥1970000.00)o同年6月11