在线住房出租问题及其竞争策略

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1、第25卷第5期2016年10月运筹与管理0PERATIONSRESEARCHANDMANAGEMENTSCIENCEV01．25，No．50ct．2016在线住房出租问题及其竞争策略刘斌1，唐慧敏1，(1．北京化工大学经济管理学院，北京100029；辛春林1，孙笑明22．西安交通大学管理学院，陕西西安710049)摘要：本文研究了投资者不确定其持有房产时间的在线住房出租问题。为了增加收益，投资者在抛售房产前可以选择出租毛坯房或装修后出租策略最大化利润。本文从出租人角度运用在线算法建立住房在线出租

2、模型，分析了投资者的竞争策略与竞争比。在线住房出租模型分析发现：最优的在线策略并不一定从毛坯房出租转换到装修后出租，出租人首先需要权衡装修成本与装修后单周期的收益，只有当装修后单周期收益高于装修成本时，在线出租策略才存在最优的转换时机。研究结论对在高度不确定环境下开展经营活动的租赁公司下一步策略选择具有启示意义。关键词：运筹学；住房出租问题；在线算法；竞争比中图分类号：F273．7文章标识码：A文章编号：1007—3221(2016)05一0264-06doi：10．12005／orms．201

3、6．0191CompetitiveStrategyforOnlineRentingtheHouseLIUBinl，TANGHui．minl，XINChun—linl，SUNXiao．ruin92(1．SchoolofManagement，BeijingUniversityofChemicalTechnology，Beifing100029，China；2．SchoolofManage．merit，XianJiaotongUniversity，Xi’an710049，China)Abstract：

4、Thispaperstudytheonlinerentingthehouseproblemofwhichtheinvestordoesn’tknowhowlongheholdsthehouse．Inordertoincreaseearning，theinvestorcanrenttheroughordecoratedhouseoutbeforehesellsthehouse．Fromleaser’Sperspective，thispaperdevelopsanonlinemodeltoanaly

5、zeoptimalonlinestrategyofrentingthehouse．Ourresultsshowthatitisuncertaintoswitchfromrentingtheroughhousetothedecoratedoneintheopti—malonlinestrategy．First，theleaserneedstoinvestigatetheperiodearningofthedecoratedhouseandthedecoratecost，andthereistheo

6、ptimalswitchingtimingonlywhentheperiodearningofthedecoratedhouseismorethanthedecoratecost．Theinsightsobtainedfromouranalysisofferusefulguidelinesfortheleasingcompaniesthatwilldecidethenextstrategyunderuncertainty．Keywords：operationresearch；problemofr

7、entingthehouse；onlinealgorithm；competitiveratio0引言房地产市场中的投资者需要时刻关注市场的变化，考虑是继续持有房产还是抛售房产，为了使收益增加，投资者在抛售房产前可以将住房出租获得租金收入。在我国的房地产市场，开发商建设的住房有大部分是属于毛坯房，因此投资者(房东)可以根据其提供的住房的装修水平获得不同的房租收入，一般来说装修水平越高租金越高。由于受到经济环境、房地产价格波动以及个人机会成本等众多复杂因素的影响，在每个时段房东都考虑是否要出售房产。

8、但如果当前阶段不抛售，投资者又很难预测其会在未来什么阶段抛售房产，显然如果住房持有出租时间短则不投资装修出租；如果出租时间长则投资装修可以获得更高租金。在复杂的不确定性市场环境下，房东在未知住房持有的出租时间而需在短期内决定采用何种策略出租住房使利润最大是一个典型的在线决策问题。自Sleator和TaDan¨。发表了关于列表更新(1istupdate)和换页(paging)问题的在线算法及其在经济管理领域引起的广泛关注，应用在线算法(onlineal—gorithms)与竞争分析(competi