商业地产后期运营的价值评估

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1、总第552期管理观察2014年9月第25期ManagementObserver上旬出版商业地产后期运营的价值评估龚兴华,刘凯,姬志强（河南省黄河圣德文化博览园股份有限公司，河南郑州450000）摘要：本文分析了商业地产的商业特征，以其后期运营策略为基础，特别是以美国汉斯模式为基础的后期运营策略，分析了采用全产业链式经营的租赁型和经营型商业地产的特点，明确了商业地产的价值评估也不能以简单的成本核算为主，并提出了适合不同形态商业地产的价值评估方法：市场比较法，成本法和收益法，同时用公式和案例阐述了三种方法的实用性。关键词：商业

2、地产运营管理价值评估从发达国家的房地产行业发展来看，商业地产的投是单体规模式、狭义的还是广义的，商业地产都具有如资回报率远远大于住宅地产，是城市化进程中拉动国民下明显的商业特征：经济发展的重要投资领域。然而，我国的商业地产运营1.1投资规模大管理，前期只限于收取租金以及基本的物业管理，没有商业地产的开发需要更多的资金投入，这是因为其商业地产开发的系统规划；同时商业地产的后期运营与需要较长的经营过渡时期，而收益回收周期又相当长；住宅类非商业地产有很大区别，但是许多投资者并没有同时商业地产通常采用租售结合的方式，更注重后期的意

3、识到这点，造成了我国商业地产的开发过热，运营滞运营管理，也就更需要较为雄厚的投资实力。其次，商后状态，无法创造应有的经营效益。本文着眼于商业地业地产的前期策划开发和后期运营管理都要符合统一组产的商业特征，通过区分商业地产运营策略，确定商业织、统一产权和统一经营的要求，不可以分割出售，所地产投资的价值评估方式，建立适合本土化操作的投资以对投资开发商的资金要求也就更高。开发管理模式。1.2投资风险高商业地产的投资需要承受更高的风险预期，这与其1.商业地产的商业特征较长的收益回收周期和复杂多变的影响因素有关。由于商业地产的投资主

4、要以回收租金的方式作为投资回报，根据国家统计局出版的《中国房地产统计年鉴资金回笼的周期长，有的投资甚至要贯穿完整的商业地2010》的定义，商业地产是指为商业零售、实物交易或产存续期间，除了考虑区位、面积和户型外，还要考虑其他面对面服务而设立的经营场所，也指以第三产业经到周边环境、消费群体、政策规划及后期运营策略的影响，营为主的房地产项目。从规模上说，其规模有大有小，因此投资风险也就相应更高。较大规模的如购物中心、商业街、大卖场和写字楼等项目，1.3投资收益高物业面积通常在五万到四十万平米，较小规模的如餐饮、商业地产具有很强

5、的盈利性，与住宅地产的一次性商铺和品牌专卖店等，物业面积通常在五百到四千平米；出售所得利润相比，其盈利更主要的是依靠租金，而租从形式上来说，除了狭义的专用于商业经营的物业形式，金的收入高低与所处商圈是否繁华，企业品牌是否知名如酒店、商铺等，还泛指写字楼、仓库、工业厂房等广等因素紧密相关，此外还应考虑商业地产在未来较长时义的非居住性、非生产性的物业形式。而无论形式上还期内的升值潜力，对此应当有针对性的选择运营管理模作者简介：龚兴华（1968—），男，籍贯：四川内江，学历学位：武汉理工大学在职博士，职务：华信通投资管理集团董事

6、、河南黄河圣德文博股份公司总裁，职称：高级经济师、高级项目管理师，中国科学管理研究院特约研究员.刘凯（1975—）男，籍贯：湖北武汉，学历学位：中国地质大学（武汉），在职研究生。研究方向：房地产一二级开发运营及文化旅游地产项目全面运营管理,中国共产党党员.姬志强（1977—），男，籍贯：河南开封，学历学位：郑州大学，在职研究生，研究方向：房地产战略发展、项目规划、营销策划和开发运营，职称：营销策划师.·136·9上黑白.indd1362014-9-315:09:27企业管理式，以发挥商业地产的最大收益。强大的实力以吸引品牌

7、商家参与加盟，还需要拥有庞大1.4投资方式多的客户资源。这种模式的代表是大连万达集团。其运营商业地产的投资方式多样化，主要体现在经营内容的优势在于开发建设和后期运营的统一性、主力商家和和经营模式两个方面。住宅地产通常是以出售作为供给投资开发商的良好沟通，能够确定商业地产的经营预期，居住的物业形式，而商业地产则涵盖了丰富多样的经营减小投资风险，获得稳定的投资回报。内容，如餐饮、休闲、娱乐、零售、批发和金融等都是2.3售后返租模式商业地产的功能用途，其经营模式也有多种选择，如适售后返租是指开发商出售商业地产后，与买方约定合零散

8、经营的商铺出售和逐渐推广的租售结合、只租不在一定年限内以代理方式进行返租，并将租金充抵售房售等，可以说商业地产的盈亏大部分取决于后期运营的价款或支付一定回报的方式。其实质是先出售后返租，成败，这也就要求投资开发商具有更加专业的运营方法并支付一定比例的租金回报。这样开发商除了可以迅速和管理手段。回笼资金，