银行信贷支持对房地产泡沫作用探究

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1、银行信贷支持对房地产泡沫作用探究摘要：从1999年开始，我国房地产投资开发的速度始终高于全国固定资产投资，房产价格指数明显上涨，全行业呈现了欣欣向荣的景象。但是我国房地产业的发展程度越来越依赖银行的信贷资金，这虽然导致房地产开发贷款和个人住房贷款一直保持很高的增长速度，但潜在的风险很大。经过学术界多年的争论，我国房地产市场确实存在着泡沫且有增长的趋势。房地产泡沫的产生受众多因素的影响，本文主要是为了说明银行信贷对房地产泡沫的重要作用。本文是通过用房地产投资额/GDP指标代表房地产泡沫做因变量，用银行对

2、房地产企业信贷支持/金融机贷款指标代替银行对房地产的信贷支持的效果做自变量做一元线性回归来论述信贷支持对房地产泡沫具有促进作用。关键词：信贷支持;房地产投资额/GDP;金融机贷;房地产泡沫一、房地产泡沫自身运行的机制及其困局(1)投机价格机制。房产价格上升时，导致需求量不减反增，因为大众认为价格还会上涨。且房地产持有人不出售,供给量反而减少。这样价格会继续上升。在高度泡沫破灭时，价格就会开始逐步下跌，大众认为价格还要下跌，就纷纷出售，增加了供应量，同时由于无人买入而需求量减少。这样就加剧了价格的下跌。

3、如图所示：图1价格上升时的投机机制(泡沫形成)图2价格下降时的投机机制(泡沫破裂)(2)房地产泡沫的困局房地产市场对银行的信贷的依赖性逐步增强。如图4,房地产泡沫一旦破灭，由于其以上的的特性以及与信贷的密切关系，非常容易导致银行资金链条的断裂，进一步还会加深金融体系的脆弱，涉及金融安全。即使不破灭，也会对国家产生一定的影响。图3房地产泡沫的影响二、指标的选择在我国主要选取以下指标：银行对房地产企业的信贷支持/金融机构贷款和商品房销售额/GDP。由于我国房地产的统计数据1997年以后才比较完善，所以数据

4、主要选择自1998年-2010年的年度数据，所有的数据来源于国家统计局和中国统计年鉴。(1)银行对房地产的信贷支持指标。银行对房地产企业的信贷支持与金融机构贷款之比的指标是用来衡量银行对房地产的信贷支持程度，用来衡量是否存在着对房地产业信贷支持过度而造成房地产过热的现象，能引起房地产价格持续上涨。所以房地产信贷支持与金融机构贷款的比应当在一定的范围内，否则我国产业结构的不平衡和房地产的过度投资的可能性将变大。因为居民购房现在大都采取按揭贷款的形式，在2006年前居民购房一般可以从银行里取得80%的按揭

5、贷款，因此房地产企业来源于银行的信贷资金为：银行对房地产企业的贷款+销售收入x75%o通过查找数据和计算得表一：(1)房地产泡沫指标作为我国经济的支柱产业之一，房地产业在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段的发展程度。所以，本文主要采用商品房销售额与GDP之比作为衡量房地产泡沫程度的指标。通过查找数据和计算得表二：三、实证分析(1)作线图分析银行的信贷支持对房地产泡沫的近似关系。由以上数据作如下图：(x代表房地产信贷支持/金融机构贷款y代表商品销售额/GDP)图4x和y的线图由上面的线图，

6、可以看出x与y存在近似的线性关系。(2)OLS估计对以上数据进行OLS估计，得出如图6图5x与y的OLS估计样本回归线Y-0.01549+1.197709X(0.005282)(0.068551)各参数估计值对应的标准误(-2.186528)(17.47170)各参数估计值对应的T统计R2=0.965219R2=0.962057F=305.2602查表可知：α=0.5时,tα2(13)=2.160Fα(2,13)=3.80因为305.2620>3.80,所以回

7、归方程显著成立。因为T(β)=-2.186528<-2.160,T(βr)=17.47170>2.160，所以β、βr显著不为零。所以，x与y之间确实具有显著的线性关系。且由于R2=0.965219,可得产生y的原因由96.5219%来源于Xo由以上的样本回归方程βr=1.197709，即β险。银行在我国房地产市场发展中起到了决定性的作用，但其中也潜藏了极大的风险，主要表现如下：第一，我国房地产融资渠道很少，风险完全集中在银行业;

8、第二，对房地产金融市场的监管和调控体系还不完善;第三，我国房地产金融以银行信贷为主，没有形成完整的金融市场体系。(2)房地产泡沫的防范措施。强化基于独立开发项目的“企贷--个贷动态封闭管理”模式基于国家对住房消费的宏观政策，金融机构普遍将信贷支持的重点从开发贷款(企贷)转向个人住房抵押贷款(个贷)。但是，企贷和个贷是相互关联的信贷业务，在发放企贷和个贷的过程中应严格掌握放贷条件，更为关键的问题是发放了个贷后是否能及时替换出金融机构提供给该项目的企贷。所以