娄底回龙湾主人家园竞标方案

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1、湖南娄底回龙湾·主人家园营销竞标方案深圳市伟业联合地产顾问有限公司（2010年5月）我们所提供的服务项目/服务方式（一）　项目操作及营销策略项目营销总体策略总体策略：通过价格策略、形象策略、广告策略、媒体策略等系列组合的强势冲击，滚动造市；营造娄底市空前的房地产营销热潮；引领娄底房地产业内的营销理念；创造娄底新一代的居住生活概念。1、营销主题打造一种现代时尚、充满健康活力的全新生活方式、营造一种全新的现代居住文化。融汇传统与国际化的生活，解构生态社区物质生存与精神生存全景需求。回龙湾·主人家园，闪烁

2、最具城市魅力的物质生活与精神寻求；回龙湾·主人家园，尊贵、典雅的彰显，浪漫、温馨的盈溢；回龙湾·主人家园，轻松、时尚的城市多元文化汇聚；回龙湾·主人家园，浓缩独特的城市文明，全景体验独一无二的城市风情。建立在物质基础上的精神家园，全面体现物质和精神双重领域的性能价格比。2、营销策略价格策略：低价入市、快速出货、滚动发展、逐年提升。形象策略：通过对项目进行形象的设计，表达企业自身独特的文化理念、经营理念。形象设计主要包括项目标志设计、工地环境包装设计、营销接待中心包装设计、样板房包装设计及看楼路线的设

3、计。广告策略：以新颖、超前的广告主题及创意表现，大量的投放频率，反复宣传，强化形象，营造全城瞩目的热销效应。媒体策略：强调媒体造势的重要性和必要性。本项目采用的媒体主要以报纸、电视及公共活动为主，通过软性新闻、硬性广告强化大众对项目的关注程度，通过动感视觉效果渲染项目引领的新生活概念，通过公共活动，巩固项目的市场空间和市场认知度。各类媒体的有机结合，创造性地开拓项目经营发展的立体空间。（二）项目营销推广策划1、价格定位及策略价格策略：低价入市、快速出货、滚动发展；通过我们对娄底各大城区开发项目的仔细

4、调研和深入分析，本项目的入市定价应当采取低开高走的策略，入市定价应当较具弹性空间，入市时富有较强的市场竞争力，能让先购先住者的物业升值根据市场问卷调查结果及市场调研的一系列经济指标，反复比较周边重点项目和竞争对手的价格销售政策，既考虑项目开发成本又考虑项目市场接受能力，拟定“低价入市、快速出货、滚动发展；”的销售定价策略。2、入市时机策略本项目总开发面积约66209.42万平方米，其中地上58542.92平方米（包括：商业用房面积11096.30㎡，办公用房面积3806㎡，住宅面积43640.62㎡

5、），地下室面积7666.50㎡。1）内部认购时机建议“回龙湾·主人家园”将是娄底一大型花园式健康生态住区，开发规模远远超过以往的楼盘，因此，如何选择入市时机必须是谨慎的。建议小区的工程建设达到一定的规模后开始预售，使现场参观的买家对发展商的实力及项目本身规模的有明确认识；同时，完成有关的园林景观的布置，通过实景宣扬“花园式健康生态环境”的营销主题。2）正式发售时机建议建议正式发售设定在2010年10月1日，利用内部认购掀起的市场需求，启动本项目的销售工作。（四）广告总体策略及各阶段划分总体策略：以新

6、颖、超前的广告主题及创意表现，大量的投放频率，反复宣传，强化形象，营造全城瞩目的热销效应。1、广告战略目标广告的战略目标取决于企业经营目标。“回龙湾·主人家园”项目作为娄底三湘房地开发公司真正推向市场参与市场竞争的项目，与自身的经营目标相统一的广告战略归纳有四点：品牌树立目标：通过一系列广告活动，树立项目的良好品牌，使项目在推广的目标市场上形象鲜明，增强目标市场消费者对项目的好感。企业形象目标：树立良好的品牌，进而扩大娄底三湘房地开发公司的社会影响力，加快公司向产业化发展的进程，只有站在这个高度，我

7、们才能对项目的开发有深层的认识。销售增长目标：本项目的一切广告活动都是为了能开拓和赢得市场，从而提高楼盘销售业绩，按开发经营计划完成销售目标。市场扩展目标：通过户外广告活动，展开以娄底城区为中心的销售市场，按渐进式广告战略扩展至全市市场。2．广告定位策略广告定位策略：通过十大优势确立本项目在娄底房地产行业的领跑者地位。通过对项目定位的分析和娄底房地产现状的分析，明确项目市场定位，确定了项目的主要销售对象。项目定位决定项目广告定位和广告主题必须向销售对象诉说的十大优势如下：开发理念优势：宣扬娄底市首个

8、大型花园式健康、生态、文化居住区，这是贯通整个项目开发的中心思想。价格优势：宣扬“优质物业、物超所值”的消费意识，以低价格启动市场，在最短时间内积聚人气，实现“快速出货、滚动发展”的目标。环境优势：“回龙湾·主人家园”的规划设计理念是随形而安，充分利用原有自然山水、地形地貌进行规划设计，真正作到“天外有天、楼外无楼”的真山真水居住环境，突出整个住区的“生态”概念。产品优势：宣扬名师手笔，集世界之大全，风格各异、新颖合理、高尚典雅的产品新概念，打造精品，以质取胜。规模优