金融研究毕业论文关于利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议

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1、XX大学毕业论文关于利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议2014年6月25日关于利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议【摘要】本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。笔者建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照我国60（）余个城市房地产业发展的五种类型，因地制宜，实行冇差异的金融调控措施。【关键词】金融；房地产；调控；区域差异2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效杲远不尽如人意

2、。一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价在木轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化。口2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007J359号，卜•称“359号丈，）。文件对屮购第二套（含）以上住房的，作岀了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要

3、表现在如下几个方面：（一）房地产投资继续升温01998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3%,比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1-9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。（二）房价居高不下近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11刀全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%

4、，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%,涨幅匕匕上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%,其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%,10月份达到17.8%«（三）房贷风险加大我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿兀，占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿

5、元，比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%,增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。个人住房消费贷款违约风险已冇攀升趋势。据19家银行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总休发展状况还是可

6、控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加Z我国流动性过剩的格局并没冇发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依III严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上冇客观原因和主观原因两种情况。从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客

7、观原因外，主观原因有以卜•几点：（-）对房地产业宏观调控往往处于两难境地房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了,又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之屮：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，乂怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“35

8、9号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对