关于利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议

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1、关于利用金融杠杆进行房地产宏观调控的几点建议【摘要】本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效的评价分析，指出房地产宏观调控失灵的主要原因是忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。笔者建议实施考虑区域差异的宏观调控措施，即按照我国600余个城市房地产业发展的五种类型，因地制宜，实行有差异的金融调控措施。【关键词】金融；房地产；调控；区域差异XX年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价在本轮国家对房地产市场的宏观调控中，金融调控手段不断在强化

2、。自XX年10月至XX年9月不到三年内，央行己经连续9次加息，仅XX年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性，自XX年7月到XX年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至%0XX年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发[XX]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房的，作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：（一）房地产投资继续升温自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。XX年1-9月份，全国完成房地产开发投资

3、16814亿元，同比增长％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高个百分点；1一9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长％。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。（二）房价居高不下近几年来，我国许多城市的房价都翻了一番。XX年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。H年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨％，涨幅比上月高个百分点；环比上涨％，涨幅比上月低个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨％，涨幅比上月高个百分点；环比上涨％,涨幅比上月低个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为％;

4、北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到％。（三）房贷风险加大我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到XX年上半年的25720亿元，占同期人民币贷款余额的比重从%上升到10%左右，年均增速超过40%。9月末，全国商业性房地产贷款余额万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长％，增速比上年同期快个百分点。其中，房地产开发贷款余额万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长％，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长％，增速比上年同期提高个百分点。个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银

5、行的不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行XX年末个人住房不良贷款已接近200亿元。上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重的问题，滋生着一定泡沬。虽然形势总体发展状况还是可控的，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫的风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场的形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有

6、客观原因和主观原因两种情况。从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地房地产业己经成为我国国民经济的重要支柱产业，在国民经济的发展中，占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观

7、调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业的发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市的剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。（二）地方利益的制衡在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直