营口盖州滨海路地块开发策略

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1、营口盖州滨海路地块综合项目开发建议展宫智略二o—一年九月目录一、营口城市概览二、营口城市规划发展三、营口地区城市商业态势四、营口市房地产开发现状五、营口市房地产区域发展描述六、项目开发初期建议七、项目规划整体目标的设定八、项目的价值构成和配比原则九、经济效益分析及资金解决方案、营口城市概览1・1营口概况营口是辽宁省辖的地级市，位丁•渤海辽东湾北岸，大辽河入海口，是沈邙H）大（连）产业带之间的港口城市，乂是辽宁中部城市群经济区和辽东半岛经济区的结合部，可以用“百年港埠、河海之滨、鱼米之乡”概括其特色。营

2、口下辖两个县级市四个区，其屮营口经济技术开发区为国家级经济技术开发区。营口是全国重要的沿海开放城市，是东北最近的出海口，也是辽宁乃至全国的重化工和轻纺工业城市；营口土地面积5400平方公里，海岸线长96公里。营口冬无严寒，夏无酷暑，年平均温度9摄氏度，是最适合人居的城市之一，也是投资兴业、事业发展的好地方。a”URQRH沈阳市大连市1・2发展状况以构建新型产业基地为目标，着力打造集群化发展模式；冶金产业、右化产业、装备制造、纺织及加工产业、新型建材产业、镁质材料产业，六大产业集群初具规模；船舶、高新技

3、术、电子、现代物流等工业体系正在形成，产业结构不断优化，一批重点企业和名牌产品在国内外冇广泛影响。1.3经济评估2010年由域总人口242刀，GDP总值1002亿，位居辽宁省第四，增长速度连续5年届全省第1位；人均GDP达到6000美元，全国排名7&城镇屈民人均可支配收入17760元，社会消费品零售总额250亿元；营口是东北民营企业最发达城市之一，房地产起步于2003年，2009年快速发展，2010年开发投资额增速位居全国第六，平均房价近3500元；1・4区位优势营口地理位置优越，交通便捷，地处东北经

4、济圈和环渤海经济圈的结合部，是东北内陆最近的出海口，北靠以沈阳为屮心的沈阳经济区和东北腹地，南依东北亚航运中心大连市，是“五点一线”战略布局的重要节点。长大铁路、沈大高速公路、哈大公路纵贯全境，构成以营口为节点的辽宁九个城市的90分钟城市圈，还有正在建设小的哈大高速铁路、营口机场和城市轻轨，使营口融入环渤海和欧亚大陆桥交通枢纽网络。1.5资源优势营口物产丰富，农业以“三水”著称，盛产优质水稻、各类水果海淡水产品，总产量达40万吨。营I」水电、风能资源充足；境内有大中型水库三座，口供水量60万立方米。华

5、能营口和开发区电厂，是我国大型火力发电厂之一，能满足各类产业发展的需求。营口物华天宝，矿产资源极为丰富，已发现地卜•矿藏39种，其中菱镁矿储量居世界首位，是世界四大镁矿之一。滑石、硼石的储备量占全国的46%,耐火材料销售额占全国的52%,2002年，国家科技部确定营口为国家镁质材料产业化基地。1・6旅游优势营口资源开发前景I•分广阔，有荣获1984年世界十大科技发现Z—的金牛山古人类遗址、甲午海战近代战场一曲炮台、东北四大禅林Z—的楞严禅寺、传说中“八仙过海”曾驻足的仙人岛，冇亚洲金字塔Z称的二台子石

6、棚，享有慈母圣地的营口望儿山风景区和止在全力打造的营II熊岳温泉城等诸多风景名胜，山、海、林、泉、寺融为一体，交相辉映，已成为辽宁境内休闲、旅游、度假的著名景区。二、营口城市规划发展战略地位2009年7月获得国务院批准《辽宁沿海经济带发展规划》。至此,辽宁沿海城市群作为整体区域被纳入国家战略。国务院审批通过规划，以辽宁此前捉岀的“五点一线经济带”发展规划为核心，将原有规划范围进一步扩大。规划将从空间布局、产业发展、城乡结合、社会事业、基础设施、开放合作、资源环境、保障措施等方面确立辽宁沿海经济带202

7、0年前的发展方向。营口作为辽宁沿海五点一线的重要城市，规划确定城市性质为：东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁屮部城市群和辽宁沿海经济带上的区域屮心城市。1.2城市化进程提速2005-2020城市总体规划提出，将原规划主城区和老边城区合二为一，扩大老城区，实施统一规划；至此站前区、西市区、老边区和皱鱼圈区等四个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，总面积约1130平方公里；城市性质以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市；市域城镇体系规划遵循均衡布局、主次有别的原则；老城区、新城区

8、、大石桥区、盖州区构成〃大三角〃的城市形态，最终将营口市发展成为具冇多核结构的组合型特人城市。1.3产业基础营口共冇两个较大的产业集群，一是位于城市南部的皱鱼圈产业集群，即营口经济开发区，发展时期较早，产业较为成熟；另一是位于营口市北部的辽宁沿海产业基地，又称沿海新城；2005年开始开发建设。2.4营口经济技术开发区营口经济技术开发区位于辽东半岛屮部的渤海Z滨，以辽宁省小部城市群和东北暨内蒙古东部地区为腹地基础，充分利用地理位置、优越的交通条件和雄厚的腹