深圳保利物业管理公司工程管理手册

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1、工程管理手册总目录序号标题页码1设备管理规程22龙屋本休、室外公共设施的维修养护周期及质量标准103供电系统规程114供配电系统巡视维护规定155供水系统操作规程176供水系统巡视维护规定197排水系统操作规程228排水系统巡视维护规定239空调系统操作规程2410空调系统巡视维护规定2611电梯系统操作规程2812电梯系统巡视维护规定3013消防报警系统操作规程3214消防报警系统巡视维护规定3415气体消防系统操作规程3716气体消防系统巡视维护规定4017监控系统操作规程4118监控系统巡视维

2、护规定4319停车场管理系统操作规程4520停车场管理系统巡视维护规定4621楼宇自控系统操作规程4722楼宇口控系统巡视维护规定4823接地电阻测试操作规程4924避雷系统巡视维护规定5125计量设备检定操作规程52一、设备管理规程1.0目的保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。2.0适用范围管理处管辖的电力（油）拖动设备、电机、电气设备（含强电主线路）、电了设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。3.0定义3.1日常维护保养指经常性的保养工作。包括定期检查

3、、清洁、防腐、紧同和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。3.2—级保养对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调敕、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。3.3二级保养对机械设备进行全而清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏

4、检测,发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上汕；对电气设备全而清扫，母线、导线、电器端子压接而除氧化，电器参数敕定，耐斥•绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。3.4中修工程中修工程是指对设备进行正常的和定期的全而检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一•次修理。更换率一•般在

5、10%—30%,周期3-5年。3.5人修工程大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基木恢复原有性能。更换率一般超过30%,周期6—10年。3.6设备更新和技术改造设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能人或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。3.7事后维修（故障维修）设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。3.8状态维修通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实

6、施的维修。4.0设备分类根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）:【级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾屮央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。II级设备：止压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、交通道闸、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。III级设备：除I、II级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制

7、箱（配电箱）、排风机、风机盘管、集屮抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。3.0设备管理模式采用计划预修制（三级保养一日常维护保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。5.1对于符合磨损规律的I、II级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等），定期做三级保养，定期进行小修、屮修、人修。小修包含在三级养护屮。中修、人修周期见附表《设备保养、屮修、人修周期》。5.2对于I、II级电气设备（高压柜、变

8、压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放人器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。5.3对于III级设备，采取事后维修，每年一次保养。6.0职责6.1物业公司负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、工程监怦、组织验收，保养计划审批，设备（器具）维修、申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养介同》、设备缺陷整改、中修、人修、更新改造委托合同的审核，办