泰州星威房产项目规划分析及价值提升

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1、缔造泰州王者品牌2前言基于泰州星威房产提供的资料及咨询意向，我司提出本项目规划设计中必须关注的问题；并根据地块现状和区域现状，针对性的对本项目规划、开发、产品等等上面提出相应的建议。3目录第四部分星威园项目价值提升策略第一部分2010泰州房地产市场分析第二部分星威园项目定位分析第三部分星威园项目规划分析4第一部分2010年泰州房地产市场分析2010年泰州楼市宏观分析2010年泰州楼市供需情况分析2010年泰州楼市价格走势分析52010年泰州楼市宏观分析6当前政策解读1、4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得

2、低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2、4月17日，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。3、4月21日，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位，只要家庭成员名下有房产，再贷款就算二套房，具体细则还要等住建部出台。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。分析：本次政策提高二套房购房门槛，增加购房成本，投资客离场，部分改善需求开始观

3、望。后期可通过优惠鼓励客户提高首付额度及一次性付款。分析：该政策主要针对异地投资及非法炒房的机构或个人。限制异地购房，停发第三套及以上住房贷款，这将使得温州炒房团不能全国各地炒房分析：本政策主要严格二套房认定标准，巩固政策效果，扩大政策抑制范围，不再给投资者任何空子可钻。这对于大地项目部分改善型客户将带来较大影响。7距离“新国十条”出台已经两个多月，虽然泰州市区楼市成交量大跌，但价格调整却一直没有太大松动，楼市后期走势仍不明朗；5至7月份，市区二手房的交易量一路下跌，同比下降了50%，部分中介甚至交了“白卷”；预计在7、8月的时候市场还会处在低迷期。如果四季度没有新

4、的调控政策出台，市场极有可能出现价稳量升的局势；泰州较周边地级市相比，商品房均价还有上行的空间；开发商推盘速度放缓，但刚性需求购房仍然存在，从6月份以后泰州楼市有逐步恢复的迹象；泰州楼市解读82010年泰州楼市供需分析9板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化套数剩余套数去化率城东莱茵东郡2201556570%凤城颐园53371670%紫荆城(一期)2672373089%欧亚国际（三期）1881662288%天和家园102087314786%碧桂园1899115674361%翰林雅居318313598%阳光新城72057614480%东城国际90074215882

5、%江南一品39603960%阳光盛景108303960%盛和东方名邸107697610091%市场观点：1、城东平均去化率68%；2、后期供应量依然庞大，市场竞争激烈；3、产品差异化明显，客户群体范围较广；泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析10板块主要在售楼盘名称2010住宅总套数去化总套数剩余套数去化率城中金通梅园9699294096%金通桂园445（未开盘）//0%京都花园149（未开盘）//0%美好上郡2183174044380%华辰尊园572525209%同悦容园4043762893%财富广场9088842497%城南世贸河滨62646216474%

6、同济家园2191447566%金水湾52540711878%恒景国际花园5865345291%上海大花园5354835290%左岸名都96879517382%景瑞荣御蓝湾1881（未开盘）//0%东润第一城111698413288%市场观点：1、城中平均去化率53.5%，后期供应量有限，多为高层为主，产品差异化不大；2、城南平均去化率71%，由于总体剩余货量较多，市场竞争依然激烈；其次作为政府发展重点区域，也是泰州市民较为看好的置业区域；3、泰州楼市价格基本随着城中、城南板块的上行而继续增长；泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析11板块主要在售楼盘名称2010

7、住宅总套数去化套数剩余套数去化率城西水岸豪庭9528995394%西堤阳光1996（未开盘）0/0%城市之光3903454588%城北天达佳园7607164494%天赐园24013011054%稻河湾120011544696%市场观点：1、城西新项目2、城北住宅3、价格相对偏低，泰州各板块主要在售项目成交、剩余量统计分析122010年1-6月泰州各板块成交量分析分析：1、1-4月份各板块主要在售项目住宅成交量整体呈上扬趋势2、4月份新政出台后，成交量日益萎缩，观望气氛浓厚13泰州商品房整体供应量分析注：以上为不完全统计，数据来自泰州房管局分析：1、截止2010年