新奥项目价值及提升方案

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1、新奥项目产品价值梳理及提升建议一、本体审视1.外部环境区位交通：本案位于南二环以北青园街以东，地理位置优越，交通便捷。周边聚集多个高端项目住区及高端项目。如维多利亚，东南智汇城等。配套：教育医疗配套完备且优渥。受万达广场、联邦空中花园、怀特商圈辐射，同时未来中冶城市广场、东南智汇城等均配建大型城市综合体，未来项目周边商业环境繁荣。2.内部环境规划：项目整体规划为集洋房及会所为一体的低密住区。中部为项目主景观花园，为小区业主提供良好的生态环境。建筑风格采用现代主义风格，体现了现代生活节奏、明快而简约。产品：本案产品规划为180—300㎡的舒适性奢阔

2、户型大户型。均为框架结构，可实现户型的私人订制。综上所诉，项目地块周边配套、交通情况等综合素质及开发商预期等决定本案具备开发豪宅基因二、目标客群：1.客群共性：年龄年龄集中在40-55岁职业类别私营企业主、国有企业领导人、外资企业高管、演艺界人士、高端专业人士等经济实力这部分人的年收入可以在50万元以上，收入较为稳定；成长经历生长于中国60年代或70年代，这类人属于社会的高端阶层。置业经历二次或多次置业教育经历有家族性的背景，受过良好的教育，文化程度较高；家庭结构家庭结构二世或三世同堂之家为主，家庭人口基数较大；出行方式交通出行以自驾车为主，公交、步行为

3、辅；购买行为对产品的价格认定，取决于对物业产品本身自有价值和附加值。2.需求共性：产品产品面积需求较大，体现身份，同时满足家庭结构需求硬件配套硬件配套要求较高景观景观要求高贵，厚重物业全方位物业，高端物业服务，管家式方式科技方便化附加值圈层资源、对于高端客群，除良好的产品及硬件配套外，对项目软性配套如物业，科技、智能化、圈层资源有一定要求。三、提升建议1.产品提升建议：纯定制化产品。使用同层排水，只保留必要的剪力墙、柱和梁，大空间敞开式布局将室内空间全部打开，真正做到量身定制的自由分割户型。（参考建议：中鹰黑森林项目）2.园林提升建议：园林主景观：风水

4、学讲究“得水为上，藏风次之”，豪宅客群对风水尤为看重，遂社区主景观以水为主，同时以明快简约的现代气质搭配建筑整体风格。厚重而不失简洁，礼序而不失活跃。同时部分搭配雾森系统提升园林整体形象感和品质感。园林搭配富有层次,要求四季皆有景，季季景不同第一重：草坪、地被、适宜近赏第二重：花卉、小灌木、层次丰富第三重：高2—3米的花树，点缀其间第四重：高4—5米的中乔木，层次递进第五重：高7—8米，胸径25公分的大乔木，勾勒天际甄选多种树种，错落有致的排布，协调相生的色彩搭配，为每一类花草找到最合适的土壤，春赏花夏赏叶秋观果，果实经冬不落，四时美景生机勃发。屋顶花

5、园根除“水泥森林”的热岛效应，与社区环境共生共长，互相映衬。三大入户大堂三大入户大堂为：车行地下大堂、人行一层大堂、社区主入口大堂，秉持自然通风、自然采光相同原则精工细作。三入户大堂以更宽广的延伸空间，为人与人之间的相遇、交流提供场所及机会，使仅仅提供入户功能的大堂全面进化，。使业主无论什么样的归家方式，均可体验尊荣之感，同时兼备简单会客功能。在考虑主景观同时，豪宅对于景观的精细化考虑同样重要。多功能中心广场设置多功能广场，广场内部可满足BBQ体验、小型音乐沙龙、文化节的举办等业主需求，满足忙碌业主在家中即可享受惬意时光，同时也为邻里交往搭建平台，助

6、力营造有亲和力的社区氛围，为圈层提供更多交流机会。全龄化儿童活动场所：选取社区一隅设置全龄化活动场所，以不同的设备及铺装满足各年龄段儿童所需活动及空间。同时设置家长看护区，做到老少同乐。细节部分设置户外母婴室、体现体贴入微的细致化关怀，并设置储物柜，挂钩，洗漱台等方便儿童看护。户外景观会客厅：考虑层峰人士家居私密性，在社区内相关单元入口及重要节点设置景观会客厅。景观会客厅包含要求具备景观性和私密性，满足客户简单会客需求，兼备私密性和礼仪性。更多细节建议：风雨连廊：从社区主入口直接连通至单元入口，使业主风雨归家也从容。设置电动汽车充电桩。健康步道满足

7、业主日常简单健身需求等相关细节化设置。3.硬件配套建议：社区所有材质品牌均选用国际或国内高端品牌，保证项目的品质感，同时保证项目的质量，使业主享受奢华生活时，更享轻松惬意。同时在多项细节可参考如下装置：外围护系统：采用局部超35cm的超厚岩棉保温层，隔音效果强，保证室外噪音小于50分贝。A级防火墙系统，不可燃、安全性高，防开裂，不渗水，透气性强，防霉防藻、自洁长效，是传统住宅保温效果的3倍，可节约大量的空调电费，更可实现100%“零”渗水。Air-lux窗营造全视野的通透居住空间。双层LOW-E玻璃及电动充气密封技术，让落地窗拥有墙体一样的保温隔热性。

8、比利时原装然颂外遮阳系统，特殊面料可阻达92%的太阳热量，避免室内阳光直射，高效