苏州圆融星座项目整合营销策略报告

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1、【苏州圆融星座项口】整合营销策略报告2011.10.09*一、市场研究2＞与评估*1市场理解合富对40年产权物业的理解苏州房地产六大现象解析本案支撑点提炼*巴黎都市圈伦敦都市圈纽约都市圈五大湖都市圈长三角都市圈东京都市圈世界五大都市圈：世界创造财富最多的地方大都市圈融合：21世纪经济发展的主旋律1＞战略3＞定位是：以上海为龙头的亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群苏州作为长三角城市群的龙头城市，为亚太地区贸易、经济、航运、金融等中心城市长三角•世界第

2、六大都市圈*小国良好的经济环境刺激境内以及外资企业需求逐步放大未來走势GDP增长幅度：——10年中国经济增长保“8”成功——预计今后几年均将保持较高速增长，成为世界经济增长的引擎中国整体GDP走势保持高速增长办公市场需求更加多元化：——世界经济复苏，带动外资企业的办公需求增大——经济环境的复苏，也带动了企业扩张等加速世界经济复苏带动企业扩张*2011年6月，全国CPI指数6以上，在10年10月以后，连续处于较高通胀水平；在09年信贷发放量9.6万亿元、10年7.5万亿元的巨量货币供应下，市场拥有巨量流动货币

3、，虽然11年信贷规模将得到一定收紧，但是通胀普遍将滞后于信贷政策，11-12年，市场将处于高通货膨胀下；高通胀卜，市场巨额流动资金、外來热钱流往何处？市场背景②：住宅全面受限市场背景①：高通胀下一、二线城市市场表现客源影响时间高端项口1、全面冰封，成交量处于零点2、维持原有价格，即使降价，也无人能买1、高端客源基木在上海拥有多套物业，受限购令完全限制2、高端投资客，无论外地、上海全部受限3、客源枯竭限购为高端项口销售的最大障碍，具体复苏时间，由限购令执行时间决定刚需项目1、小户型、刚性产品影响有限2、限制投

4、资客的进场3、价格率先岀现松动1、婚房、首次改善性等不受限制，但是会产生观望情绪2、投资客的退场3、对于政策有短期消化周期类同于以往政策调控表现，观望周期约在3-6个月住宅全面受限，市场投资可能、投资价值低住宅市场受到全而限制，40年产权物业将迎来新的机会政策影响合富观点：高通胀下，政策对于住宅的限制，2011年40年产权物业将迎来新的机遇*合富对于40年产权物业的理解：在世界经济整体复苏的大前提卜，苏州国际化大都市、亚太地区贸易、经济、航运、金融小心城市给未来苏州40年产权物业带来更大的市场需求同时高通胀

5、不断加息的金融环境以及住宅限购的政策环境给40年产品类项口带来新机遇*1市场理解合富对40年产权物业的理解苏州房地产六大现象解析本案支撑点提炼*编号土地位置土地而积（nf）土地用途容积率出让年限成交价格（万元）苏园土挂（2010）30星湖街西、金姬墩小心公园南58674.16其他普通商品住房用地W1.17038725苏地2010-B-74号唯亭镇唯亭天翔软件东、對亭大道北22739.62其他普通商品住房用地1.5-1.87024800苏地2010-B-76号胜浦镇金胜路南、通江路东48105.71其他普通商

6、品住房用地1.6-1.87035000苏地2010-B-75号唯亭镇亭隆街东、唯正路南17473.64商务金融用地2月3口4019400苏地2010-G-38号唯亭镇阳澄半岛澜廷酒店北29251.22住宿餐饮用地0.3-0.5404826.451苏地2010-G-37号唯亭镇浅水湾商业区北、阳澄路曲188903.5其他商服用地0.3-0.454042502.77苏园土挂(2011)02现代大道南、思安街西21366.64商务金融用地8-8.54036324苏园土挂(2011)03旺墩路南、万盛街东17462

7、.36商务金融用地3.5-44029100苏园土挂(2011)04翠园路北、南施街四13976.73商务金融用地4.8-5.24043200园区年度土地交易量跌至第三，占全市供应比重的20%,区域表现均较为平淡，供应和成交情况有限；区域土地市场的城镇住宅用地供应明显减少且以边远板块为主，商业用地的成交占据主力位置。园区房地产市场起步早、发展快，导致湖四湖东主力板块开发饱和，住宅用地可供应的有限和向边缘板块的转移。前期住宅市场的快速发展，也亟待后期商业等配套的快速跟进。因而园区小心区域市板块土地推量有限，住宅

8、开发将进一步向新兴边缘及城镇接合带延伸。市场现彖一：土地稀缺，成交以商服为主；开发饱和，未来住宅趋向远郊化2011年上半年园区土地主力成交情况苏州园区土地成交特点分析*“新国八条”及苏州限购政策使苏州住宅市场进入低谷，后期走势趋乐观；价格方面，政策效应并未使价格出现松动仍高位运行；市场现彖二：整体市场刚需主导交易量低稳；政策倦怠，公寓市场仍保旺盛态势整体市场公寓市场本年成交3月遇冷后回暖，供量平稳，成交明显好于去