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1、龙辰•牡丹园认筹策略提案一.市场环境分析二.项目优势整合营销策略架构策略执行方案五・广告推广计划六.营销控制管理市场环境分析（一）宏观环境分析2010年上半年全国房地产市场运行概况上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%,其中,商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%,占房地产开发投资的比重为69.3%。上半年，全国房地产开发企业房屋丿施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积&05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,其中,住宅竣工面积1.96亿平方米,增长15.5%。商品房销售情况：上半年，全国商甜
2、房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,增幅比1-5M回落13.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.l%o70个大中城市房屋销售价格指数：房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点;环比下降0.1%,5月份为上涨0.2%。6月份，新建住宅销售价格同比上
3、涨14.1%,涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%,其中普通住宅销售价格上涨15.2%,高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%,其中普通住宅销售价格与上刀持平，高档住宅销售价格下降0.2%。6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%,涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比F降0.3%,比5刀份降幅缩小0.1个百分点。全国房地产开发景气指数：6刀份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5刀份回落0.0
4、1点，比去年同期提高8.51点。全国房地产开发景气指数趟势图11月12月用年1月2月E月d月5月6月『月E月9月10月L1月12月2010年2月湘4月5月&月以上信息來自国家统计局，从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点;本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3・06点,比去年同期提高14.90点;土地开发面积分类指数为93.22,比5月份提高3・08点,比去年同期提高0・83点；商品房空置而积分类指数为104.65，比5月份提iSi1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39,比5刀份
5、回落1.97点，比去年同期提高15.50点。国房景气指数自2009年3刀降至近10年的最低点94.74后强劲反弹并持续保持上扬，分类指数同比均冇不同程度提高，最高提高16.06点，可见房地产预期鮫为乐观，开发热情依然高涨。土地供应、开工竣工而积均有大幅提升，销售额与销售价格也有同步涨幅，并出现量价齐升的稳步增长势头，尽管各地量价走势不一，但仍处于景气区间。2010年房地产政策解读一.2010年4刀，国务院出台新国十条，坚决遏制部分城市房价过快上涨。主要内容包括：建立考核问责机制。实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。实行更为严格的差别化住房信贷政策。购买首套90平方米以上
6、的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女,下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应人幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则白主确定。调整住房供应结构。保障性住房、棚户区改造和小小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%并优先保证供应。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。二.物业税将适时开征，国
7、务院首次明确将在试点城市推进房产税改节；三.央行三次上调存款准备金率，收紧流动性以防范通货膨胀与经济过热风险；四.住建部强化市场监管，严打捂盘惜售，未获预售许可禁收定金；五.六部委部署保障房规划，保障房信息将全国联网；六.2010年9刀，冇关部委分别出台措施，贯彻落实国十条，巩固调控成果；宏观环境分析随着房产新政的不断深化，投机、投资等不合理需求将被抑制，同时也谋伤了自住及改善型需求，准购房客八因“限贷令”和“限购令”暂
