绿洲雅宾利花园二期策划报告

《绿洲雅宾利花园二期策划报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、一、上海房地产市场分析二、项目区域市场分析1、区域概况2、竞争楼盘三、项目SWOT分析1、优势2、劣势3、机会4、危胁四、广告诉求点五、市场定位六、客户定位七、营销策略八、媒体策略九、包装策略十、销售计划十一、价格策略十二、销售部组织架构.上海房地产市场分析2005-2008^1-11月I.海商品住宅成交走势2008年1-11月上海商品住宅成.2008年1-11月，全市商品住宅成交80&1万平方米，与07年同期1987.46万平方米的成交相比，大幅锐减了59.3%。2008年楼市低迷，供求关系呈现明显

2、的供过于求,年度供求比仅1：0.71o原因一是由于市场供应量下滑。二是由于08年宏观经济不理想及年末金融危机对购房者消费信心影响等多重因素共同作用的结果。2008年7月开始，住宅成交量开始明显下滑，上海部分楼盘开始进行价格调整，为应对经济形式及楼市下滑，政策方面从6月13日起国务院会议“保持房地产市场稳定，切实防范金融风险”的表述到10月17日，国务院“降低住房交易税费，支持居民购房”等一系列利好消息更是第一次明确了房地产利好政策必会出台，但这反而使成交进一步下滑，原因在于既然决策层已有政策转向的想法

3、，购房者自然等待具体政策出台，在政策出台并执行前的7-10月，购房者陷入深度观望。7月开始，上海部分楼盘开始降价，从个案来看，降价楼盘都表现良好，成交快速回升。而未进行价格调整的楼盘成交更为滞缓。10月以来，鼓励政策频出，4万亿的财政投入、11年来最大幅度降息以及各类宽松的货币政策，一方面对实体经济产生推动作用，而更重要在于恢复市场信心。所以11月市场成交出现一波反弹。不过，对09年市场成交的走势预期还不宜过分乐观，在政策的影响下，11月市场成交还只是恢复到7月的水平，这并不意味市场已重新回到上升的通

4、道，在国民经济形势及金融危机对我国经济的影响深度尚不明朗的情况下，预计09年房地产市场还将继续处于低位运行的格局。二、项目区域市场分析1、区域概况项目所属区域位于闸北南部不夜城板块，该板块位于苏州河以北、中山北路以南，与大宁板块相接。地理位置优越，是集商务、金融、高级住宅于一体的上海市级中央商务区，生活、商业配套设施十分完善。但在文化、商业等角度，一直处于城市亚中心的地位。本板块由于区位优势和历史积淀，成为区内老上海人的眷恋之地。由于该板块处于传统商业街区，众多楼盘在陈巷老弄间簇立，加上该板块流动人口

5、众多，周边棚户区较多，也长期留给人该地区人文环境和生活环境不良的印象。但展望未来，北广场的改造已大刀阔斧的开始，首选是在2010年全面建成陆上交通枢纽工程，其次绿化建设和旧区改造也已起动，北广场地区将建设大约4万平米的绿地，作为中兴绿地续建的一部分。根据规划，中兴路将建成大型的中高档生态居住城，因此该地区棚户将基本拆除，从而优化建筑空间和绿化环境，创造城市陆地大门新形象。综上所述，闸北不夜城板块作为内环稀缺区域，地段区位优势明显，其板块内的中兴路区域是政府着力打造的旧城改造区域，而且板块内浓厚商办氛围

6、正在形成，未来升值潜力不容小觑。2、竞争楼盘本项目所属区域板块为内环线内房地产市场价格盘地，其特定的地域和价格优势使本项目将以区内竞争为主。目前09年即将上市楼盘主要有越秀苑二期（嶺御）、中海万锦城和宝山路复地项目。另外还有一个虽不在竞争区域内但与本案有着一定相似性的位于普陀区中山北路边上的旧区改造香溢花城精装修楼盘值得关注。＞越秀苑二期（嶺御）开发商：上海北方城市发展投资有限公司位置：普善路近芷江西路产品形态：高层交房标准：毛坯工程进度：主体结构80%以上开盘日期：预计09年2、3月份开盘案量：69

7、套价格：预计20000元/平米促销活动：暂无广告诉求：珍藏69席希缺住宅营销分析：该项目周边生活配套设施完善，项目北面将建造大型商业广场。但小区外部环境较差，房型设计落后，售楼中心及项目包装欠缺，楼盘品质不高。其品质及产品定位与本案不在同一竞争线，其即将推出的仅69套体量对本项目的影响很小。所以该楼盘对本案基本不构成竞争危胁。＞中海万锦城开发商：中海地产-中海发展（上海）有限公司位置：长兴路永兴路口产品形态：高层交房标准：精装修-科勒卫浴及龙头，林内热水器，弗兰卡厨房水槽及龙头，西门子厨房电器，商档乳

8、胶墙面漆，实木复合地板，高档一体化厨柜，耶鲁入户门锁（装修成本约1500元/平米）工程进度：主体结构60%以上开盘日期：08年12月已取得预售证，现封盘状态，预计09年3、4月份正式开盘。交房日期：预计10年9月开盘案量：可售户数115套，开盘量不确定。价格：预计23000元/平米促销活动：1、付诚意金3万开盘时可抵6万房款。2、付诚意金后至开盘当天每天可再抵1000元，最高再抵3万元。3、中海老客户购房99折，介绍新客户再免3年物业费。营销分析：项目周